鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

古河 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	古河Ｒ５Ｋ６９１７ -68	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m県道、東2.3m、二方路		近商 (74,200)
b	古河Ｒ５Ｋ６９１７ -32	古河市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北7m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	古河Ｒ５Ｋ６９１７ -50	古河市		更地	（　）	ほぼ正方形	西15m国道、南8m、角地		近商 (90,200)
d	古河Ｒ４Ｃ６９１７ -3	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	古河Ｒ３Ｃ６９１７ -145	古河市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、西6m、南6m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,956	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	59,528	100 [ 82.2]	72,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,400
b	(　 ) 69,147	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,147	100 [ 94.1]	73,482		73,500
c	(　 ) 82,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	79,844	100 [ 102.5]	77,897		77,900
d	(　 ) 87,054	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,054	100 [ 111.1]	78,356		78,400
e	(　 ) 87,777	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	83,597	100 [ 111.3]	75,110		75,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,500 円／㎡]

古河 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,098,841	3,449,500	13,649,341	12,143,200	1,506,141	（　0.9483） 1,428,274	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	28,005,373 円　　　　（　 53,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

古河 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	330.00	ＲＣ3	990.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	526 ㎡	18.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２・３階を事務所とし、各々フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の同種の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	85.0	280.50	2,032	570,000	3.0	1,710,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	330.00	90.0	297.00	1,684	500,000	3.0	1,500,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	330.00	90.0	297.00	1,616	480,000	3.0	1,440,000
							0.0	0
～

～

計		990.00	88.3	874.50		1,550,000		4,650,000
								0

⑨年額支払賃料	1,550,000 円　×　12ヶ月　＝　 18,600,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 874.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,600,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,543,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,056,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,650,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,641 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,098,841 円　　　　（　 32,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河（賃）商　　　　-1	2,048 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,048	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,037 円/㎡　月額支払賃料（　 2,032 円/㎡）　基準階 1 F B
b	古河（賃）商　　　　-4	2,083 ( 2,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 95.0]	2,030
c	古河（賃）商　　　　-6	1,949 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,166

古河 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	516,000 円	172,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	558,000 円	18,600,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 308,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,723,400 円	172,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,449,500 円　（　　　　　　 6,558 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 990.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0545 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,143,200 円（　　　　　 23,086 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,098,841 円
②総費用	3,449,500 円
③純収益　①－②	13,649,341 円
④建物等に帰属する純収益	12,143,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,506,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,428,274 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,715 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,005,373 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
古河 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

古河 5-3

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　研二

TEL.

鑑定評価額

37,600,000 円

１㎡当たりの価格

71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	古河市東１丁目４番２外｢東１－４－７｣				②地積　(㎡)	526 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	各種小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの普通商業地域	北7.4m県道	水道、下水	古河 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 15 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 31.0 ｍ、規模　　 526 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

古河駅に近い既成商業地域で
あり、一定の集積度を誇る。

街

路

７．４ｍ県道

交通

施設

古河駅北方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

古河駅に近接する商業地域として熟成しているので、今後もほぼ現状での推移すると予測される。既成商業地で
昨今、空洞化が進行しているが、背後住宅地価格に近づいており、近隣地価は安定的に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は古河市を中心とした県西地区の商業地域と判断される。需要者は同一需給圏内の店舗、事務所ビル経営者
が中心と考えられる。市内では大型店舗を擁する国道４号を中心とした路線地域が商業中心となっており近隣を含む既
存商業地は相対的な繁華性の劣勢から空洞化が進んでいる。一方で背後住宅地との価格差がなくなり土地取引も散見さ
れだしている。取引は少ないが競合地域及び背後住宅地との比較から土地相場は坪当たり２５万円前後と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

古河市内で発生した４ヶの取引事例を採用して比準価格を試算した。比準の結果、地域格差率は適正範囲内に収まって
おり、概ね市場性を反映した価格が試算されたと思料される。また近隣の賃料水準が元本価格に対して未だ低位と判断
されるため収益価格は相対的に低位となった。したがってより規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考慮し
、さらには代表標準地との均衡にも十分に留意して、本件鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　古河 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,700 円／㎡

[100.7]
100

100
[105.0]

100
[100.6]

[100.0]
100

71,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

①国道４号、１２５号沿い等の路線地域が商
業中心②古河駅西口を中心とした既成商業地
は空洞化が進む③地価は住宅地並みとなりや
や安定化傾向。

一定の集積度を誇る既成商業地であるが、空
洞化がやや進行している。一方、近隣地価は
背後住宅地並みで安定推移を維持している。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

古河 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	古河Ｒ４Ｋ６９１７ -42	古河市		底地	（　）	ほぼ長方形	北8.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	古河Ｒ５Ｋ６９１７ -50	古河市		更地	（　）	ほぼ正方形	西15m国道、南8m、角地		近商 (90,200)
c	古河Ｒ４Ｃ６９１７ -3	古河市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	古河Ｒ５Ｋ６９１７ -32	古河市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北7m県道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 31,888) 63,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	67,133	100 [ 89.6]	74,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,900
b	(　 ) 82,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	79,844	100 [ 107.9]	73,998		74,000
c	(　 ) 87,054	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,054	100 [ 117.3]	74,215		74,200
d	(　 ) 69,147	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,147	100 [ 89.3]	77,432		77,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,100 円／㎡]

古河 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,226,552	3,455,568	13,770,984	12,229,200	1,541,784	（　0.9473） 1,460,532	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	28,637,882 円　　　　（　 54,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

古河 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	330.00	ＲＣ3	990.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	526 ㎡	18.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所（フロアー貸）を想定。建物は近隣地域内の標準的な階層と同様で使用容積率はやや低位。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	85.0	280.50	2,073	581,477	3.0	1,744,431
							0.0	0
2～ 2	事務所	330.00	90.0	297.00	1,700	504,900	3.0	1,514,700
							0.0	0
3～ 3	事務所	330.00	90.0	297.00	1,600	475,200	3.0	1,425,600
							0.0	0
～

～

計		990.00	88.3	874.50		1,561,577		4,684,731
								0

⑨年額支払賃料	1,561,577 円　×　12ヶ月　＝　 18,738,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 874.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,738,924 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,555,331 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,183,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,684,731 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,959 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,226,552 円　　　　（　 32,750 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	古河（賃）商　　　　-1	2,048 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,932	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,078 円/㎡　月額支払賃料（　 2,073 円/㎡）　基準階 1 F B
b	古河（賃）商　　　　-4	2,083 ( 2,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,126
c	古河（賃）商　　　　-2	2,546 ( 2,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	2,176

古河 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	516,000 円	172,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	562,168 円	18,738,924　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 310,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,723,400 円	172,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,455,568 円　（　　　　　　 6,570 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 990.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,229,200 円（　　　　　 23,249 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,226,552 円
②総費用	3,455,568 円
③純収益　①－②	13,770,984 円
④建物等に帰属する純収益	12,229,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,541,784 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,460,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,777 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,637,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,400 円／㎡）