別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 古河 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -22 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 4,260,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市関戸字稲荷前１６３０番１０ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事務 所等が見られる住宅 地域 南4m私道 水道、下水 古河 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.6 ｍ、奥行　約　　  14.8 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 Ｒ元．７．１に古河市立地適 正化計画が策定された。 街 路 基準方位北、　　４ ｍ私道 交通 施設 古河駅東方 4.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅のほか事務所も見られる住宅地域で、今後とも戸建住宅地として熟成すると予測。地価水準 はほぼ底値圏にあり、ほぼ横ばい傾向にあると予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古河市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は古河市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者 である。当該地域の土地需給は概ね安定している。当該地域は私道沿いに位置し、道路の系統連続性は比較的劣る地域 である。当該地域は北方を走る幹線市道への連絡性が比較的良好である。土地は１４５㎡程度で４００～５００万円程 度、新築の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は周囲に農地が見られる住宅地域で、事務所等の収益物件が散見される程度である。当該地域の土地需要は自 己使用目的での取引が支配的で、画地規模が小さく間口も比較的狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試 算を断念した。代表標準地との検討を踏まえ、取引時点が比較的古い取引事例等も採用しているが古河市の市街化区域 の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [101.9] [105.0] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総和地区は古河地区寄りは横ばいから上昇、 それ以外は横ばいから弱含み。区画整理地は 依然人気が高い。人口微減。高齢化率微増。 事務所も見られる住宅地域で、古河地区の代 替住宅地で人気も高く、地価水準はほぼ横ば い傾向にある。 南側接面私道の中間画地で日照が優るが、周 囲の市道沿いの画地に比べ、道路の系統連続 性はやや劣る。規模等はほぼ標準。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％