別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 古河 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -15 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市大堤字本田下１８３番２３ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ分譲住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 古河 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 古河駅南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の区画整然とした住宅地域で、今後も住宅地域として緩やかに熟成していくものと予測する。需給は安 定し地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね古河駅を最寄駅とする市内の住宅地域と判定した。需要者は市内在住の一次取得者を中心に市内外に 通勤通学を要する周辺市町の二次取得者及び企業進出に伴う転勤族も見られる。住環境、生活利便性の良好な区画整然 とした住宅地域で地価は強含みで推移している。土地の総額は１８０㎡程度で８００～９００万円程度、新築の戸建住 宅で２，０００～２，５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、画地規模から転勤に伴う一時貸しが見られる程度で賃貸市 場は未成熟なため収益還元法の適用を断念した。取引は個人の住宅取得目的が支配的であり、実勢価格を重視して取引 がなされている。古河市内の代替競争関係にある取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [105.0] 100 [ 99.8] [105.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏、旧古河市の住宅地の地価は横ばい 乃至上昇、郊外は横ばい乃至弱含みであるが 一部上昇も見られる。商業地は横ばいから強 含みで推移。 区画整然とした住宅地域で、近隣での開発、 商業施設が開業し、地価は強含みで推移して いる。 戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地 条件は標準的で個別的要因に特段の変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％