別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 古河 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -13 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市中田字藤塚２３２１番外 ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、畑等が見られる住 宅地域 南西3m市道 水道、下水 栗橋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   105 ｍ、西   125 ｍ、南    75 ｍ、北   155 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北　３ ｍ市道 交通 施設 栗橋駅北東方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古河市南部の「栗橋」駅勢圏に存し、地価は概ね安定的に推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東北本線「栗橋」駅勢圏に形成される中規模住宅地域であり、需要者の中心は古河市に地縁を有す る個人である。人口減少下にあって、全体的には地価はやや弱含みではあるが、一方で好条件の土地に対する需要は底 堅い。「中田」地区周辺における需要の中心となる価格帯は、土地が５００～６００万円程度、新築戸建は２，０００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の画地規模がアパート用地としては小さく、アパート建築の想定は現実的でない事から、収益価格は試算を 断念した。居住の快適性を重視する「中田」の住宅地域に存し、自己使用目的で主に取引がなされ、価格は取引価格を 指標に決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、周辺公示価格等との秤量にも留意し、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古河市の人口は減少傾向（５年間でマイナス １．２％）にある。高齢化率は２９．３％と 県平均３０．０％を下回る。 地域要因に大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％