別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 古河 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -12 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 6,210,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市坂間字北山２４９番５７外 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） (60,168) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 西4.2m市道 水道、下水 古河 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 Ｒ元．７．１に古河市立地適 正化計画が策定された。 街 路 基準方位北、　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 古河駅南方 3.5km 法令 規制 ２低専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は幹線市道背後の住宅地域。今後は住宅地として熟成していくものと予測。当該地域の地価水準は底値 圏でほぼ横ばいから強含み傾向にあると予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古河市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は古河市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者 である。幹線市道背後の住宅地域で需給は安定。当該地域は古河駅から徒歩圏外の住宅地だが、地価水準はほぼ底値圏 にありほぼ横ばいから強含み傾向である。当該地域は周囲を走る幹線市道への連絡性が良好である。土地は１８１㎡程 度で６００～７００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、坂間企業団地に近隣する幹線市道背後の住宅地域で、画地規模の観点から合理的な賃貸経営が困難である と判断して、収益還元法の適用を断念した。当該地域は快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、規模過大 な取引事例等も採用しているが古河市の市街化区域の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格 を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [105.0] 100 [131.5] [102.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古河地区の住宅地は駅徒歩圏の物件はほぼ横 ばいから一部上昇傾向、利便性の劣る地域は 未だ弱含み傾向。人口微減。高齢化率微増。 坂間企業団地に近隣する幹線市道背後の住宅 地域で、駅徒歩圏外だが、地価水準はほぼ底 値圏にあり、ほぼ横ばいから強含み傾向であ る。 西側道路接面の中間画地で、規模・街路幅員 等は概ね標準である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％