別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 古河 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -7 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.

鑑定評価額 3,710,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市駒込字屋敷尻８７７番５ ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅等も混在する住 宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 古河 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  18.2 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 古河駅北東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れた在来集落としての地域性が強く、当面は現状のままで推移するものと予測される。総じて宅地 需要が弱いことを勘案すると、限定的な市場も踏まえ、当面地価は横這いで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古河市を中心に周辺市町を含む在来集落地域である。需要者は旧三和町の居住者又は地縁を有する一次取 得者が大半を占め、他の地域からの転入者はほとんどない。古くからの在来集落地域であり、不動産取引は地元出身者 の戸建住宅を中心に親族間取引や関係者間取引等の地縁がらみが中心となっている。取引件数が少なく規模等により価 格も開差があって需要の中心価格帯を把握しにくいが、標準地の規模に見合う単価及び総額は妥当と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部に工場や倉庫が見られるが、在来住宅や農家住宅が主体に形成された集落で、自用目的での取引が中心である。ま た本集落では賃貸市場が未熟成でアパート等の賃貸物件がほとんど見られないことから、収益価格は非適用とした。比 準価格は三和地区の調区内宅地に係る事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格である。よって比準 価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①人口減少・高齢化率（県平均下）、②住宅 地：駅徒歩圏強含み・居住環境良好なバス便 横這い・その他弱含み、③大堤・西牛谷に新 規店舗進出 駒込集落は古くからの在来住宅地域で集落規 模は大きいが、地元出身者以外の需要が見込 めず、地価は横這い傾向で推移している。 画地の形状、規模等は概ね標準的である。な お、個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％