別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 古河 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市中央町２丁目６５６６番２ ｢中央町２－５－２６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西3.6m市道 水道、下水 古河 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 古河駅西方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧古河市内の閑静な既成住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は現在の住環境を維持するものと予測する。需 給は安定し地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧古河市を中心に市内全域の住宅地域と判定した。需要者は同一需給圏内に居住する３０～４０代の一次 取得者及び都心に通勤通学を要する世帯層の需要も見られる。近隣は駅徒歩圏内の住環境、生活利便性の良好な既成住 宅地域で、需給は安定し地価は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で総額１，００ ０万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円前半と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は戸建住宅が多い中心市街地の住宅地域である。比準価格は市内の戸建住宅地の取引事例を採用して試算した。近 隣は閑静な住宅地域で収益よりも住環境、教育施設等への利便性が重視されている。土地取引は個人の自用目的が支配 的で市場性が重視されている。画地規模、街路条件等の個別性から共同住宅の想定が困難なため収益還元法の適用は断 念した。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,400 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [143.1] [102.0] 100 52,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏、旧古河市の住宅地の地価は横ばい 乃至上昇、郊外は横ばい乃至弱含みであるが 一部上昇も見られる。商業地は横ばいから、 強含みで推移。 旧古河市の駅徒歩圏内の既成住宅地域で住環 境、利便性が良好で地価は底堅く推移してい る。 戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地 条件は標準的で個別的要因に特段の変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％