別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 古河 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 7,170,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市横山町３丁目５４６８番７ ｢横山町３－６－１９｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西4m市道、北側道 水道、下水 古河 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 古河駅北西方 1.4km 法令 規制 ２低専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既存の住宅地域内にあり、市場での需要は地元居住者が中心。駅から徒歩圏内にあり、各 種利便施設への接近性は概ね良好。今後においても現状に近い状態で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、古河地区を中心に概ね最寄駅より徒歩圏内に所在する住宅地域と判定。想定される需要者は市 内居住の３０～４０代の一次取得者が中心。近隣地域の特性として、既存の住宅地域であり、市場での取引は総じて少 ないが、周辺類似地域内の取引動向を見ると概ね住宅需給は安定的といえる。尚、市場で中心となる価格帯は土地５０ 坪程度で７００～７５０万円、新築戸建住宅では２，５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、中規模戸建住宅を中心とした既存の住宅地域である。アパート等の収益物件は、駐車場設置を前提とし た場合、対象標準地の画地規模より投資対象としてはやや小さいことから、本件では収益還元法の適用は断念した。比 準価格は類似地域内の戸建住宅地の取引事例より求められており、市場の実態を反映した規範性のある価格である。よ って比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,400 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [176.5] [104.0] 100 43,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古河市の人口は微減。古河地区駅徒歩圏及び 総和地区の住宅需要は概ね良好。但し徒歩圏 外の古河地区南部は弱含み。三和地区は概ね 横ばい傾向。 既存の住宅地域内に位置している。市場での 選好性は分譲住宅地等が強い。但し駅への接 近性等は概ね良好なため、地価は概ね安定的 に推移。 角地であり競争力等は標準画地に比べやや優 位。画地規模は標準的で、総額との関連で見 た場合、買い易さあり。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％