別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 土浦 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 9-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.

鑑定評価額 1,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市東中貫町５番３ ②地積 　(㎡) 71,130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 中規模の工場が建ち 並ぶ工業地域 北東18m市道、北西側道 水道、ガス 神立 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   600 ｍ、南   450 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　    70,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 神立駅西方 2.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模工場が建ち並ぶすでに熟成した工業団地であり、今後も現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市を中心に、幹線道路、高速道路が整備された県内全域の工業地域。需要者は製造業の大企業や中小 企業が中心であり、取引される規模や価格帯はまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である 。近隣地域は常磐道や国道６号等との接近良好な工業地域であり、好立地への需要増から地価は強含みで推移している が、コロナ禍による設備投資縮小の動きも一部で見られることから、今後の動向を注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場地等の価格水準は、広域的に代替関係が生じる周辺類似地域との需給バランスにより形成されることから、これら の状況を反映している比準価格は、実証性のある価格と判断される。標準地が所在するのは、自用目的の工場地が大半 を占めている工業団地で、賃貸市場は形成されておらず、収益価格は試算できなかった。よって、比準価格を標準とし 、単価と総額の関連性にも配慮して、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による収益減少業種や設備投資の動 向が懸念される中、法人等の土地取得は地域 の選別を強めている。 常磐道や国道６号等への接近性が良好な工業 地域であり、現時点においては、地価はやや 上昇傾向で推移している。 角地としての若干の優位性を有する。なお、 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％