鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

土浦 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公示（土浦） -47	土浦市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東18m市道、南東6m、北西7.5m、三方路		１住居 (70,200)
b	Ｒ５公示（土浦） -60	土浦市		更地	（　）	ほぼ台形	東8.5m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	Ｒ５公示（土浦） -24	土浦市		建付地	（　）	不整形	北8m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ５公示（土浦） -43	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		近商地区計画等 (80,400)
e	Ｒ５公示（土浦）再 -3	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,246	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	32,006	100 [ 92.9]	34,452	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	35,500
b	(　 ) 21,898	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	23,776	100 [ 69.3]	34,309		35,300
c	(　 ) 28,858	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	32,064	100 [ 87.4]	36,686		37,800
d	(　 ) 35,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,314	100 [ 102.8]	33,379		34,400
e	(　 ) 38,690	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,690	100 [ 110.0]	35,173		36,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,900 円／㎡]

土浦 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,168,697	12,141,248	41,027,449	34,447,000	6,580,449	（　0.9490） 6,244,846	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	122,447,961 円　　　　（　 24,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土浦 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,500.00	Ｓ2	3,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	4,918 ㎡	43.0 m x 111.5 m	前面道路：国道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,500.00	80.0	1,200.00	2,173	2,607,600	5.0	13,038,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,500.00	85.0	1,275.00	1,800	2,295,000	5.0	11,475,000
							0.0	0
～

～

～

計		3,000.00	82.5	2,475.00		4,902,600		24,513,000
								0

⑨年額支払賃料	4,902,600 円　×　12ヶ月　＝　 58,831,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,475.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,831,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,883,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,948,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,513,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 220,617 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,168,697 円　　　　（　 10,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土浦（Ｒ５公・商）　　　　-33	1,947 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,182 円/㎡　月額支払賃料（　 2,173 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土浦（Ｒ５公・商）　　　　-1	1,974 ( 1,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	2,246
c	土浦（Ｒ５公・商）　　　　-13	1,660 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,096

土浦 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,450,000 円	490,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,353,248 円	58,831,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,360,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,998,000 円	490,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	490,000 円	490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	490,000 円	490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,141,248 円　（　　　　　　 2,469 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	490,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,447,000 円（　　　　　 7,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,168,697 円
②総費用	12,141,248 円
③純収益　①－②	41,027,449 円
④建物等に帰属する純収益	34,447,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,580,449 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,244,846 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,447,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
土浦 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土浦 5-8

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ

TEL.

鑑定評価額

168,000,000 円

１㎡当たりの価格

34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土浦市中村南４丁目番外２６番２外｢中村南４－１１－１７｣				②地積　(㎡)	4,918 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2.5	店舗Ｓ2	低層の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南東15.5m国道、三方路	水道、下水	荒川沖 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 105 ｍ、南 120 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 43.0 ｍ、奥行　約　　 108.0 ｍ、規模　　 4,650 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大規模地が標準的な地域

街

路

１５．５ｍ国道

交通

施設

荒川沖駅北西方

1.2km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの熟成した路線商業地域で、大小の画地が混在しつつも大規模画地が標準的である地域である。新型コ
ロナの影響は現時点でも小さいが、背後の国道６号バイパス開通後の交通量の減少、収益低下も予測される。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、土浦市・つくば市を中心とした茨城県南地域の路線商業地域で、需要者の中心は県内小売・流通業者に
加え、大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県内外デベロッパーも想定される。需給
関係は近年、改善傾向にあったが、コロナ禍や物価高の消費行動への影響も懸念され、売買・賃貸ともに需要はやや弱
含みである。取引は規模や建物用途、使用容積率等敷地との関係、築年等も様々で中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は国道沿いの路線商業地域に位置し、近隣地域周辺では賃貸用物件の取引も見られるものの、需要の多くは
自己使用目的であり、取引の際には周辺での取引価格水準が価格決定の有力な指標となっているものと判断する。よっ
て本件では、代表標準地との検討も踏まえ、規模の類似性を重視して代替性の認められる取引事例に基づいて実証的な
比準価格を重視し、賃貸経営に基づく収益性を反映した収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　土浦 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,900 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[176.5]

[103.0]
100

34,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

空洞化や郊外大型店への顧客流出等により市
内の商業地需要はやや弱含みであるが、コロ
ナ禍の影響も収束し、需給関係は概ね回復し
て地価も安定。

大小の店舗が混在する路線商業地域として熟
成しており、需給関係も安定しているが、将
来的には国道６号バイパス開通後の通行量減
少も懸念される。

三方路画地として若干の優位性を有しつつ個
別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

土浦 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公示（土浦） -47	土浦市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東18m市道、南東6m、北西7.5m、三方路		１住居 (70,200)
b	龍ケ崎ＵＷ公５ -23	龍ケ崎市		更地	（　）	ほぼ整形	北西14m市道、南東3.7m、南西15m、三方路		準工 (70,200)
c	つくみＧＹ公５ -26	つくばみらい市		更地	（　）	台形	南東30m県道、中間画地		準工地区計画等景観形成重点地区 (60,200)
d	つくみＧＹ調４ -25	つくばみらい市		更地	（　）	不整形	東30m県道、南12m、西6m、三方路		準工地区計画等景観形成重点地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,246	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	32,006	100 [ 91.9]	34,827	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	35,900
b	(　 ) 30,173	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.5]	30,325	100 [ 87.8]	34,539		35,600
c	(　 ) 57,206	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	61,301	100 [ 175.3]	34,969		36,000
d	(　 ) 59,108	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	59,395	100 [ 164.9]	36,019		37,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +62.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +57.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,000 円／㎡]

土浦 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,689,842	13,097,297	46,592,545	39,508,600	7,083,945	（　0.9490） 6,722,664	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	131,816,941 円　　　　（　 26,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土浦 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,650.00	Ｓ2	3,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	4,918 ㎡	43.0 m x 111.5 m	前面道路：国道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階ともに店舗を想定。敷地内に駐車場確保。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

周辺の同規模・同用途の建物から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,650.00	82.0	1,353.00	2,111	2,856,183	5.0	14,280,915
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,650.00	86.0	1,419.00	1,794	2,545,686	5.0	12,728,430
							0.0	0
～

～

～

計		3,300.00	84.0	2,772.00		5,401,869		27,009,345
								0

⑨年額支払賃料	5,401,869 円　×　12ヶ月　＝　 64,822,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,772.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,822,428 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,380,262 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,442,166 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,009,345 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 247,676 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,689,842 円　　　　（　 12,137 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土浦（Ｒ５公・商）　　　　-12	1,969 ( 1,908)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,137	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,120 円/㎡　月額支払賃料（　 2,111 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土浦（Ｒ５公・商）　　　　-32	1,517 ( 1,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	2,100
c	土浦（Ｒ５公・商）　　　　-33	1,947 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,116

土浦 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,248,000 円	562,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,592,897 円	64,822,428　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,400,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,732,400 円	562,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	562,000 円	562,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	562,000 円	562,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,097,297 円　（　　　　　　 2,663 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	562,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 3,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,508,600 円（　　　　　 8,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,689,842 円
②総費用	13,097,297 円
③純収益　①－②	46,592,545 円
④建物等に帰属する純収益	39,508,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,083,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,722,664 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,367 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,816,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,800 円／㎡）