別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 土浦 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -31 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 8,620 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市田宮字上宿６４０番２外 ②地積 　(㎡) 1,190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模の農家住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、下水 土浦 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 土浦駅　北西方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域として熟成しており、特段の要因変動は認められないことから、当面は現環境を維持するものと予 測する。地元関係者間の相対取引が中心、市場収縮傾向が顕著で、地価下落が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,620 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市及び周辺市の市街化調整区域内の農家集落地域一帯。需要者は地元に何らかの地縁を有する個人等 が中心であり、外部需要は殆ど見られない。旧新治地区の市街化調整区域内の農家集落地域は人口減少、高齢化率の上 昇、限界集落化等により、市場収縮傾向は顕著である。当該地域では地元関係者間の相対取引が中心で不動産市場を形 成するに至らず、需給の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧新治地区の市街化調整区域内の農家集落地域。収益性からの価格接近に馴染まないため、土地残余法は適 用せず、取引事例比較法一手法のみの適用となった。試算の過程を再吟味してみると、採用事例及び各種補修正はいず れも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決定過程、代表標準地とのバランスを考 慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.0] [100.0] 100 8,620  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,820 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は直近では横這い乃至微増、人口数は県 内５位。高齢化率は県平均よりやや低い。不 動産取引件数・建築着工件数ともに概ね横這 いで堅調に推移。 旧新治地区の市街化調整区域内の旧来からの 農家集落地域。地縁性が強く、関係者間相対 取引が中心、市場収縮傾向は顕著である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％