別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 土浦 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -30 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市中村西根字西１５９１番１ ②地積 　(㎡) 1,359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模の農家住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、下水 荒川沖 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,000 ｍ、西   200 ｍ、南   600 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.5 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 荒川沖駅　北方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域としてすでに熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、土浦市の郊外部及び隣接するつくば市の郊外部に広がる旧来からの農家住宅地域一帯で、主たる需要者 は、当地区に地縁的選好性を有する地元居住者の子弟や、周辺地域居住者等である。地域内の土地利用は、旧来からの 農家住宅利用が大半で、需要の中心となる価格水準は坪単価で４万～５万円程度と推察するが、敷地規模がまちまちで あり価格帯として把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格は、同一需給圏内に所在する比較的新しい取引事例を根拠としており、精度の高い適切 な価格が試算し得たと思料する。収益還元法による収益価格は、近隣地域が農家住宅地域であるので賃貸市場は未成熟 であるため適用できなかった。以上より、本件では、代表標準地との検討をふまえ、本件比準価格を妥当と認め、比準 価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 84.6] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土浦市の人口は横ばい～微増傾向、土地取引 件数は概ね横ばい傾向。不動産市場はコロナ による一時的な停滞を経て回復基調である。 地域内では高齢化・建物の老朽化も見られ土 地利用状況の大きな変化はない。地価を牽引 する特段の地域要因は見受けられない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％