別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 土浦 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -28 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 4,980,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市菅谷町字辰巳ノ砂１２８０番１９ ②地積 　(㎡) 488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅及び一般住 宅等が混在する農家 集落地域 北東12m県道 水道、下水 神立 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,050 ｍ、西   600 ｍ、南   750 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 神立駅南東方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で特別な変動要因は認められず、当面現状をもって推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市及び隣接市を含む市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に元々居住している 者やその縁故者など地縁性を有する者が中心である。土浦市郊外の農家集落地域であり、前記の需要者以外の流入は乏 しく需要は弱い。取引が少ないうえ個別性も強く、総額面での需要の中心となる価格帯は見出し難いが、土地は１㎡あ たり１０，０００円前後程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅や一般住宅が混在する集落地域であり賃貸市場が未成熟で、賃貸よりも自用目的の取引が支配的であるため収 益価格は試算しなかった。比準価格は現実に生起した取引事例を採用し、適正な補修正と要因比較及び規範性に応じた 関連づけを行って求めており、市場性を反映した実証的な価格である。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.0] [100.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土浦市の人口は概ね横ばい、高齢化率は県平 均より低い。市街化区域内住宅地の地価は安 定的であるが、郊外の集落地域では下落基調 。 県道沿いであるが、市街化調整区域内への需 要は限定的であり、地価は弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％