別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 土浦 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -27 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市並木５丁目５５１０番２ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅と農家住宅 、農地が混在する住 宅地域 北5.5m市道 水道、下水 土浦 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   600 ｍ、南   500 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 土浦駅北西方 6.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や農家住宅、事業所等が混在し、畑や空地も多く見受けられる市街化調整区域の住宅地域であり、将来 的にも現状のまま推移するものと予測する。新型コロナによる需給動向への影響は現時点でも限定的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、土浦市や隣接自治体の郊外の農家集落又は小規模造成宅地等の地価水準の低い市街化調整区域を主とす る住宅地域一帯である。需要者の中心は地縁的関係を有する住宅用地取得者が大半であり、同一需給圏外からの需要は 少ないが、利便性は比較的良好で、新型コロナの影響もほぼ収束し、地価は横ばい傾向を維持している。需要の中心価 格帯は、土地は１００坪程度で４００万円程度、新築戸建物件は供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内で農地等も多く見られる住宅地域に位置し、近隣地域周辺では自己営業の事業所は散見 されるものの、アパート等の賃貸用不動産は殆ど見られず、賃貸需要も見込めないことから収益還元法の適用を見送っ た。よって、本件では、他の標準地との検討を踏まえ、価格判定の指標となる取引事例を市内より収集して試算した、 市場性を反映して実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土浦市の人口は直近では概ね横ばいで、土地 取引件数も堅調に推移。コロナ禍の影響はほ ぼ収束し、価格動向は市街地を中心に安定的 に推移。 市街化調整区域ではあるが市街地に近く、利 便性は良好である。需要はやや限定的ながら も値頃感も強く、地価は横ばいで安定的に推 移している。 整形の中間画地であり競争力は普通程度のま ま、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％