別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 土浦 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -26 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市中高津２丁目１３３１番２ ｢中高津２－８－３３｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 居住誘導区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地等も見られる住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 土浦 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 土浦駅　南西方 2.5km 法令 規制 ２低専 (60,150) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿い商業施設背後の街路・画地の配置等が雑然とした既成住宅地域であり、周辺には畑等も介在する。 今後は未利用地の住宅地化が進行し、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ土浦駅を最寄駅とする範囲の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の３０～４０歳代の一次取得者 であるが、周辺市町から市内への勤務者等も含まれる。狭隘街路が多く、画地の配置等は整然性を欠く既成住宅地域の 需要は弱まっているが、近隣地域は一定の利便性を確保しており、地価は横這い圏内で推移している。需要の中心とな る価格帯は、土地が５０坪程度で５００万円程度、新築戸建は概ね２０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は狭隘街路が多く、画地の配置等は整然性を欠く既成住宅地域。画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸 経営を想定することが困難なため、土地残余法は適用せず、取引事例比較法一手法のみの適用となった。試算の過程を 再吟味してみると、採用事例及び各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参 加者の意思決定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [166.0] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は直近では横這い乃至微増、人口数は県 内５位。高齢化率は県平均よりやや低い。不 動産取引件数・建築着工件数ともに概ね横這 いで堅調に推移。 街路・画地の配置等が雑然とした既成住宅地 域。新興分譲地等に比べ選好性は劣るが、一 定の需要は見られ、地価は横這い圏内で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％