別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 土浦 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -23 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市右籾字永長１６８１番８９ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に 公園等が見られる住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 荒川沖 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   500 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道　「基準方 位　北」 交通 施設 ＪＲ常磐線「荒川沖駅 」北東方 2.5km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域で、地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移す るものと予測する。当面、地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度の戸建住宅） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線「荒川沖」駅及び「土浦」駅を最寄駅とする住宅地域で、需要者の中心は土浦市及び周辺市町 に居住する３０～４０歳代の一次取得者が中心である。古い分譲住宅地域で人気が高いとは言えないが、比較的住環境 良好な住宅地域であり、需要は相応に存する。需要の中心となる価格帯は、土地で５００～７００万円程度、新築の戸 建住宅で２０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心であり、周辺地域において規範性の高い取引事例を収集し得た。周辺にはアパート等の賃貸物 件も散見されるが、地主が節税目的で自用地に建てたものが殆どであること及び画地規模が小さく法令上の規制等から アパート等の建築は困難なこと等から収益還元法の適用を見送った。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表 標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.1] [101.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に弱さが見られるものの、緩やか な回復基調が続いている。それに伴い都心部 及び地方中心部の地価は回復傾向を示してい る。 市内の地価は周辺市に比べて割安感があり、 需要が回復傾向にある。それに伴い地価も上 昇、又は横ばいとなった。 規模、形状等も標準的で、近隣地域における 競争力は普通程度。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％