別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 土浦 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -22 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　和野　雅   TEL.

鑑定評価額 4,890,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市霞ケ岡町２５７１番２ ｢霞ケ岡町３１－７｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 土浦 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   500 ｍ、南   500 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 土浦駅南方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。周辺には畑も残る住宅地域であり、 街路条件も劣ることから需要は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市における住宅地域が中心となる。需要者の中心は土浦市及び周辺市町の３０歳代の一次取得者が中 心となる。周辺には畑も残る住宅地域であり居住環境が劣る。また、周辺道路も狭隘な道路が連続しており、街区街路 が整然とした住宅地域との比較において需要が弱いのが現状である。市場の中心価格帯は土地で５００万円前後、新築 戸建で２，０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農地も残る住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引の実態を反映した精度の 高い価格である。周辺にアパートの利用も見られるが一部の利用に留まり、賃料水準も低位であることから収益を目的 とした土地需要は見られず、対象標準地の画地条件等も考慮して収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [187.0] [105.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は安定的に推移しており、住宅地 需要は底堅い。新型コロナによる住宅地地価 への影響は今のところ限定的である。 農地も介在し住環境等において競争力に劣る 面は否めない。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％