別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 土浦 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -18 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.

鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市小岩田東２丁目１２６６番５６ ｢小岩田東２－１０－４｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 土浦 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   350 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５ｍ市道　　　　「 基準方位　北」 交通 施設 土浦駅の南方 2.9km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、既に低層住宅地域として成熟しつつあり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ常磐線で、概ね土浦市の圏域である。需要者の中心は土浦市居住者が殆どを占める。新型コロナ ウィルスの経済や地価に与える影響の程度は軽微で、各種経済指数も徐々に回復の兆しも認められ、需給も改善しつつ ある。土地は７００～９００万円程度、新築の戸建て物件は２，０００万円台半ばが需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　既に熟成しつつある大型分譲住宅団地であるが、やや古く地域の選好性はやや低い住宅地域である。戸建住宅が中心 であり、収益物件としてはアパート等はほぼ皆無である。第１種低層住居専用地域内に存するため、アパート等の収益 物件の建築の想定は現実的でなく、収益価格は算定しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [155.1] [100.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの経済や地価に与える影 響の程度は少なくなり、各種経済指数も徐々 に回復の兆しも認められる反面各種不安定要 素も存する。 団地全域の老朽化、住民の年齢構成等から衰 退しつつあるも、第二世代の新築・建替需要 も一部認められる。地価は横這いか若干の下 落傾向である。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％