鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

土浦 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公示（土浦） -43	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		近商地区計画等 (80,400)
b	Ｒ５公示（土浦） -7	土浦市		更地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、中間画地		近商 (80,240)
c	Ｒ５公示（土浦） -115	土浦市		更地	（　）	ほぼ整形	南15.5m市道、西7m、東3.8m、三方路		近商 (80,300)
d	Ｒ５公示（土浦）再 -15	土浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m私道、中間画地		商業 (90,240)
e	Ｒ５公示（土浦） -89	土浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.5m市道、西4m、角地		近商 (80,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,314	100 [ 96.2]	35,669	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	36,000
b	(　 ) 40,906	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	40,541	100 [ 100.7]	40,259		40,700
c	(　 ) 34,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	47,444	100 [ 115.4]	41,113		41,500
d	(　 ) 33,292	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	35,568	100 [ 94.3]	37,718		38,100
e	(　 ) 30,252	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	30,650	100 [ 82.6]	37,107		37,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,900 円／㎡]

土浦 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,008,005	587,676	2,420,329	2,148,120	272,209	（　0.9730） 264,859	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,297,180 円　　　　（　 21,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土浦 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居居住誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	242 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネット形式・ファミリータイプ（１階３３㎡・２階３３㎡）３戸、敷地内平面式駐車場３台分

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネット想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,306	130,600	1.0	130,600
							1.0	130,600
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		261,200		261,200
								261,200

⑨年額支払賃料	261,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,134,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,134,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,883,648 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	261,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 261,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 121,954 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,008,005 円　　　　（　 12,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土浦（Ｒ５公・住）　　　　-32	1,245 ( 1,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [104.0]	1,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,362 円/㎡　月額支払賃料（　 1,306 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土浦（Ｒ５公・住）　　　　-36	1,083 ( 1,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,361
c	土浦（Ｒ５公・住）　　　　-40	1,124 ( 1,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	1,305

土浦 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	30,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	125,376 円	3,134,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,100 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 587,676 円　（　　　　　　 2,428 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,148,120 円（　　　　　 8,877 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,008,005 円
②総費用	587,676 円
③純収益　①－②	2,420,329 円
④建物等に帰属する純収益	2,148,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	272,209 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	264,859 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,094 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,297,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
土浦 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土浦 -12

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　今泉　千恵

TEL.

鑑定評価額

9,410,000 円

１㎡当たりの価格

38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土浦市湖北１丁目５１５６番｢湖北１－５－１６｣				②地積　(㎡)	242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	土浦 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 200 ｍ、南 300 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

土浦駅　北東方

1.2km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域内には顕著な地域要因の変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ常磐線「土浦」駅を最寄駅とする利便性良好な住宅地域で、需要者の中心は市内に居住・勤務する一
次取得者が中心である。駅徒歩圏内で各種生活利便施設への接近性も良好であり、コロナ禍ながら一定の需要が認めら
れ地価は強含みないし横ばい傾向が継続している。市場の中心価格帯は更地物件で１０００万円程度、新築の戸建住宅
は建物グレードにもよるが、昨今の建築費高騰の影響もあり３，０００万円台と推察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上、２試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。近隣地域内には収益物件も混在し一定の賃貸市場は形成され
ているものの、本件対象不動産にかかる主たる需要者は、居住用の自己使用不動産としての利用であるので、より取引
当事者の属性を反映した比準価格を採用して、相対的に低位に試算された収益価格は採用せず、代表標準地との均衡に
も留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　土浦 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,800 円／㎡

[101.0]
100

100
[101.0]

100
[132.8]

[101.0]
100

38,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

土浦市の人口は横ばい～微増傾向、土地取引
件数は概ね横ばい傾向。不動産市場はコロナ
による一時的な停滞を経て回復基調である。

地域内に著しい変動要因はなく地価は強含み
ないし横ばい傾向と推察する。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

土浦 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５公示（土浦） -154	土浦市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6.5m市道、南東5m、角地		２低専 (60,150)
b	Ｒ５公示（土浦） -70	土浦市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ５公示（土浦） -84	土浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	Ｒ５公示（土浦） -165	土浦市		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		２低専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,485	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	38,735	100 [ 100.8]	38,428	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	38,800
b	(　 ) 32,762	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	37,863	100 [ 98.0]	38,636		39,000
c	(　 ) 35,088	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	36,173	100 [ 94.1]	38,441		38,800
d	(　 ) 37,909	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	38,683	100 [ 99.9]	38,722		39,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,900 円／㎡]

土浦 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,948,121	560,460	2,387,661	2,100,560	287,101	（　0.9730） 279,349	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,586,980 円　　　　（　 23,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土浦 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	242 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身又はファミリータイプ、１ＬＤＫ～２ＤＫ、平均専有面積１２～１５坪程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,280	128,000	1.0	128,000
							1.0	128,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		256,000		256,000
								256,000

⑨年額支払賃料	256,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,072,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,072,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,826,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	256,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,526 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,948,121 円　　　　（　 12,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土浦（Ｒ５公・住）　　　　-19	1,294 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,349	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,335 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土浦（Ｒ５公・住）　　　　-20	1,004 ( 1,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,317
c	土浦（Ｒ５公・住）　　　　-23	1,082 ( 1,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	1,338

土浦 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,200 円	30,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	92,160 円	3,072,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,800 円	30,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,800 円	30,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 560,460 円　（　　　　　　 2,316 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,800,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,100,560 円（　　　　　 8,680 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,948,121 円
②総費用	560,460 円
③純収益　①－②	2,387,661 円
④建物等に帰属する純収益	2,100,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	287,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	279,349 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,154 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,586,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,100 円／㎡）