別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 土浦 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -8 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 6,700,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市木田余東台２丁目４９番 ｢木田余東台２－１７－１７｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が多く見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 土浦 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    60 ｍ、南   160 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       192 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 土浦駅　北東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には未利用地も散見されるが著しい地域要因の変動は見られず、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線土浦駅及び神立駅を最寄駅とする標準的な住宅地域で、土浦市及び隣接するかすみがうら市 を含む範囲。主たる需要者は市内や隣接市等に勤務するエンドユーザーで地域内の住み替え需要も見られる。駅への接 近性・立地条件は若干劣るものの、閑静で住環境良好な住宅地域であり、地価は強含みの横ばい傾向が継続。取引中心 価格帯は、更地で６００～８００万円、新築戸建物件では建物グレードにもよるが２，５００万円までと推察。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件対象地は規模が小さく、周辺の土地利用状況や行政的条件、近隣地域における賃貸市場の成熟度等を考慮し、収益 還元法は適用せず、上記のとおり比準価格を得た。比準価格は、土浦市及び隣接市内に所在するここ１年間に成約した 正常な取引事例を採用し、代替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行い、適切に試算し得たと思料する。以上より、本 件比準価格を妥当と認め本価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 98.7] [101.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土浦市の人口は横ばい～微増傾向、土地取引 件数は概ね横ばい傾向。不動産市場はコロナ による一時的な停滞を経て回復基調である。 この一年間に地価を牽引する著しい地域要因 は見受けられない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％