別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 土浦 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市若松町４００７番８ ｢若松町７－１３｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多くアパ ート等も見られる住 宅地域 南東4.3m市道 水道、ガス、下水 土浦 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   270 ｍ、南    50 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 土浦駅北方 4.1km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般戸建住宅を主としてアパートも見られる既成住宅地域で、今後も同様の住環境を維持していくものと予測す る。新型コロナによる市場への影響は現時点でも限定的で、地価も当面は横ばい傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市内のうち、ＪＲ常磐線土浦駅を最寄駅とする住宅地域が中心となるが、神立駅圏の住宅地域の一部 にも及ぶ。需要者の中心は、土浦市内に居住ないしは勤務する３０代の一次取得者で、同一需給圏外からの需要は少な い。新型コロナの影響はほぼ収束している一方、建築費の高騰が続き、需要の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡程 度で４００～６００万円程度、新築戸建物件は比較的低価格なもので２千万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は国道背後の既成住宅地域に位置し、周辺の住宅地域から価格判定の指標となる取引事例を収集し得た。一 方、近隣地域周辺ではアパートも散見され、賃貸需要も見込めるものの、近隣地域は比較的小規模な戸建住宅を主とす る住宅地域で、標準地の画地規模ではアパ－ト等を建築する想定が困難であるため、本件では収益価格の試算は見送り 、代表標準地との均衡にも留意して、比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [117.9] [104.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土浦市の人口は直近では概ね横ばいで、土地 取引件数も堅調に推移。コロナ禍の影響はほ ぼ収束し、価格動向は市街地を中心に安定的 に推移。 駅からはやや遠い既成住宅地域で、街路は狭 く、新規分譲地や区画整理地と比べて競争力 は劣る一方、利便性は概ね良好であり、需給 関係も改善傾向。 規模・形状ともに標準的な中間画地であり、 接道方位は南東側で若干の優位性を有しつつ 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％