別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日立 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 9-4 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.

鑑定評価額 75,200,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市日高町４丁目３９番外 ｢日高町４－８－２８｣ ②地積 　(㎡) 2,971   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 中小規模工場のほか に住宅も見られる工 業地域 北8m市道 水道、ガス、下水 小木津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   250 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．０ｍ市道 交通 施設 小木津駅東方 1.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には一般住宅のほか、共同住宅、事業所等も見られる中小工場地域である。大手メーカーの工場再編等もあ り、中小工場地の新規設備投資の動きは鈍く、地価は下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県内の工業地域である。需要者は自己使用を目的とした製造業や流通業務等を行う企業が中心となる 。特に圏央道沿い、常磐道沿いの県西地域・県南地域の物流施設用地に対する需要が高い。近隣地域は、国道６号背後 にあり交通アクセスに優れるが、大手メーカーの工場再編・合理化により中小工場用地等に対する需要は弱く、地価は 弱含みである。取引される画地規模に画一性を欠くため、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、工業地取引の数が少なかったため、県内の内陸型工場地の取引事例を採用した。要因比較等は適切になさ れ実証的である。近隣地域は自用の工場、倉庫等が中心であり、工場・倉庫の賃貸事例は少なく賃貸市場も未熟である ため、収益還元法の適用は断念した。よって、代表標準地との検討もふまえ、工業地取引の実態をより良く反映した比 準価格をもって、代表標準地との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 72.8] [100.0] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の工場立地件数は依然として全国上位で あり工場地需要の高まりも見られるが、市内 の工場再編等もあり地域経済の先行きは不透 明な状況である。 大手メーカーの事業再構築が進むなか、取引 先の選別もあり、工場地需要は弱含みである 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％