別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 日立 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 9-3 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　理   TEL.

鑑定評価額 85,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市留町字前川１２７０番６０ ②地積 　(㎡) 4,622   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ日立港に近い工業 地域 南西12m市道 水道、下水 大甕 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     4,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 日立港に近い工業団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 大甕駅南西方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模製造工場の集積する熟成した工業団地で、概ね底値圏にあり、現状維持が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県央・県北の市街地近接の中小工場地域の圏域。需要者の中心は、製造業中小法人、その他流通系企業 等である。周辺は小工場、流通系事業所、倉庫等も多く、郊外部の隣接市工業団地と比べ概ね底値圏にある。業種・規 模により需要水準も一律ではないため、明確な中心価格帯の把握が難しい地域といえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は、製造業又は倉庫等を主としており、同規模の賃貸倉庫、貸工場の収益事例の収集が困難なため、収益還 元法は非適用とした。比準価格で採用した取引事例は、水戸市及び県央・県北市内の市街地近接の中小工場地及び混在 地域から選択し、適正に補修正等され試算されている。本件では、市場の実態を反映する比準価格をもって鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日立市人口、世帯数ともに減少傾向。原材料 価格の上昇。市内中核企業の再編。新型コロ ナ感染症の影響に今後も注視を要す。 特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％