別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 日立 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 9-2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　澤田　慶一郎   TEL.

鑑定評価額 39,500,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市田尻町３丁目９０２番１０外 ｢田尻町３－２５－１｣ ②地積 　(㎡) 1,660   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 中小工場のほか一般 住宅も混在する工業 地域 北6m市道、背面道 水道、ガス、下水 小木津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 小木津駅南西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県内の工業地域一円と判定した。典型的な需要者としては、運送業、倉庫業、製造業等を中心とした 事業法人が想定される。製造業の国内回帰の傾向がみられる中、整備された工業団地の魅力が増加しつつある一方で中 小企業が需要する既存の工業地域の需要回復の兆しはみられず、地価は弱含みで推移している。取引件数が少なく画地 規模も様々なため総額面での中心的価格帯を特定し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の倉庫、工場等が中心であり、賃貸需要が乏しいため収益還元法の適用は断念した。一手法のみの適用 となったが、比準価格は類似性が高い取引事例価格を重視して試算されており、精度は高いと考えられる。よって、代 表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.4] [100.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 整備された工業団地の魅力が増加しつつある 一方で中小企業が需要する既存の工業地域の 需要回復の兆しはみられない。 既存の工業地域であり、需要は低く地価は下 落傾向。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％