別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 日立 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 9-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.

鑑定評価額 7,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市国分町１丁目３番１外 ｢国分町１－１－１｣ ②地積 　(㎡) 413,215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 不整形 1:2 工場 大規模工場が建ち並 ぶ街路整然とした工 業地域 南西15m市道、背面道 水道、ガス、下水 常陸多賀 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   350 ｍ、南     0 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　1000.0 ｍ、規模　　   400,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 地域北側で鮎川停車場線の道 路整備が進捗中。 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 常陸多賀駅北東方 900m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２４５号とＪＲ常磐線との間に位置し、大規模工場が建ち並ぶ工業地域。幹線道路やＩＣへの交通アクセス は良好、大工場地の需給は立地的希少性から回復基調にあり地価は安定化傾向にある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県全域の工場地の圏域。需要者は国内の工場事業者や物流運送事業等を展開する法人が中心的である 。茨城県の工場地は県南・県西地区を中心に物流運送用地や大工場地の需給は強含み、県北・県央地区も立地条件によ る差異はあるものの需給は総じて改善傾向、幹線道路やＩＣへの交通アクセスが優る当地域は底値感から需給は安定的 である。大規模工場は取引件数が少なく、需要の中心価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は茨城県北部～中部に存する工場地の取引事例を採用し、地域格差は立地条件の差異や規模によりばらつきが 見られるものの要因比較等は適切になされ実証的である。収益還元法は当地域が自用の大工場地であり、大工場の賃貸 事例もなく賃貸市場が成立していないので収益価格は試算しなかった。よって市場の実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [102.6] [100.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外工場の国内回帰が見られ、茨城県内の工 場地は立地条件の差異もあるが需給は総じて 堅調、地価は安定的に推移。 幹線道路やＩＣへの交通アクセスが優る大工 場地で、地域北側で道路整備事業が進捗中、 底値感から需給は安定化傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％