別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 日立 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -33 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.

鑑定評価額 6,040,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市東滑川町１丁目３１７６番７ ｢東滑川町１－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られ開 発も進みつつある住 宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 日立 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ　市道 交通 施設 日立駅　北東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅主体の既存の住宅地域で、良好な居住環境を形成している。標準的使用、居住環境は現状を維持しつつ 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ日立駅周辺から北部の住宅地域に及ぶ。需要者は３０～４０歳代の一次取得者が中心であるが、居住 の利便性を志向する買替取得者も見込まれる。需要者の選好性はＪＲ常磐線や国道６号との接近性に優れ利便性の高い 平坦地が高く、高台の既成団地との二極化が生じている。取引の中心となる価格帯は標準地規模の土地で６００～７０ ０万円程度、新築の戸建物件で２千万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を主とする既成住宅地域である。市場では自己の居住目的の取引が中心であり、遊休地の有効利用 としてのアパート利用等はみられるが、収益物件としての土地のみの取引は少ない。よって、自己利用を目的とした複 数の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力が高い。なお、経済合理的な賃貸経営は困難との判断から収益価格の 試算は行っていない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [ 81.8] [105.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日立市の人口は減少、住宅着工は横這い程度 。不安定な海外情勢や資材価格高騰、物価高 もあり製造業中心の地域経済への先行き不透 明感は強い。 特段の変動は無い。日立駅を最寄り駅として 需給動向は堅調も、より条件の良い新規開発 地との競合から、需要は弱含み傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％