別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 日立 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -31 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　理   TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市川尻町３丁目２０３３番２１１ ｢川尻町３－３１－１０｣ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6.7m市道 水道、ガス、下水 十王 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ．７ｍ市道 交通 施設 十王駅南東方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅団地で、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線十王駅、小木津駅を最寄とする概ね日立市北部の普通住宅地域の圏域。需要者の中心は市内及 び隣接市の社宅、賃貸住宅住まいの一次取得者である。近隣地域周辺は区画整理済みで住環境は良好であるが、日立市 北部の地域は市中南部と比べ需要低迷が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地で７００万から８００万円程度 、新築の戸建物件は２，２００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の既成の住宅地域内に存し、自己使用目的が主であり、地積、公法上規制等から経済合理性ある賃貸住宅 の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。採用した取引事例は、特別な取引事情もなく適正に補正され、近時 市場性を反映し実証性がある。本件では代表標準地との検討を踏まえ、信頼性ある取引事例を採用し市場実態を反映す る比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [107.1] [102.0] 100 27,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日立市人口、世帯数ともに減少傾向。原材料 価格の上昇。市内中核企業の再編。新型コロ ナ感染症の影響に今後も注視を要す。 特段の変動はない。住環境良好な住宅地で需 要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％