別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 日立 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -26 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　番匠　正樹   TEL.

鑑定評価額 7,260,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市若葉町１丁目２４番 ｢若葉町１－２－９｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 日立 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   200 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 日立駅　北西方 950m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近接する既成住宅地域で利用度は高い。今後も利便性の高い住宅地域として標準的使用及び居住環 境は現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ日立駅周辺から市域の南部に至る住宅地域に及ぶ。需要者は３０～４０歳代の一次取得者が中心であ るが、居住の利便性を志向する買替取得者も見込まれる。需要者はＪＲ常磐線や国道６号との接近性に優れ利便性の高 い平坦地への選好性が高く、周辺に公益施設等も多くみられる当地域の選好性は高いものと判断される。取引の中心と なる価格帯は標準地規模の土地で６００～８００万円程度、新築の戸建物件で２千万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を主とする既成住宅地域である。市場では自己の居住目的の取引が中心で、遊休地の有効利用とし てのアパート利用等はみられるが、収益物件としての土地のみの取引は少ない。よって、自己利用を目的とした複数の 取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力が高い。なお、経済合理的な賃貸経営は困難との判断から収益価格の試算 は行っていない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 79.4] [101.0] 100 52,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日立市の人口は減少、住宅着工は横這い程度 。不安定な海外情勢や資材価格高騰、物価高 もあり製造業中心の地域経済への先行き不透 明感は強い。 特段の変動は無い。利便性が高く需給動向は 堅調である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％