別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日立 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -11 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.

鑑定評価額 7,540,000 円  １㎡当たりの価格 38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市東多賀町４丁目２２１番 ｢東多賀町４－４－６｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、中小工場 等が混在する住宅地 域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 常陸多賀 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 常陸多賀駅南方 900m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶなか、共同住宅、中小工場等も見られる住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市の市街化区域内の住宅地域であり、特に日立市中部・南部に位置する住宅地との代替性が強い。需 要者は市内のアパート居住の３０～４０歳代の一次取得者で、市外居住者からの転入需要もある。近隣地域及びその周 辺地域では、中古住宅の売出しや建売分譲も見られる。需要の中心価格帯は、土地が７００万円～１，０００万円程度 、新築戸建物件は２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、日立市中部・南部の住宅地域の取引事例を中心に収集選択し、適切に要因比較等を行い試算した価格であ る。一方、近隣地域においてアパート等の収益物件も見られるが、対象地上においては、地積、公法上の規制等から経 済合理性ある賃貸住宅の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。本件では代表標準地との検討をふまえ、信頼 性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [121.6] [101.0] 100 38,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は継続して減少、住宅着工件数も減少し ている。購買力の低下、地域経済への影響が 懸念される。 一般住宅のほか共同住宅、中小工場等も見ら れる住宅地域である。駅徒歩圏内にあり需給 関係は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％