鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日立 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０６８９９ -132	日立市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、北西1.8m、角地		１中専 (70,200)
b	日立０６４４８ -501006	日立市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	日立０５８５１ -80	日立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１中専居住誘導区域 (60,200)
d	日立０５７４８ -64	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、南西3m、二方路		１中専 (60,160)
e	日立０５７４８ -62	日立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,342	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	33,010	100 [ 91.7]	35,998	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	37,400
b	(　 ) 40,911	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	40,425	100 [ 111.7]	36,191		37,600
c	(　 ) 36,348	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	37,361	100 [ 104.0]	35,924		37,400
d	(　 ) 34,866	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,182	100 [ 95.1]	35,943		37,400
e	(　 ) 34,766	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	34,490	100 [ 96.0]	35,927		37,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,400 円／㎡]

日立 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,848,644	540,136	2,308,508	2,155,120	153,388	（　0.9730） 149,247	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,984,940 円　　　　（　 12,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	180 ％	249 ㎡	14.6 m x 16.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層共同住宅（ファミリータイプ）が最有効使用と判断。平均専有面積５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,288	128,800	2.0	257,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		257,600		515,200
								0

⑨年額支払賃料	257,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,091,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,091,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 247,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,843,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	515,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,848,644 円　　　　（　 11,440 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立０４９１１（賃）　　　　-5102	1,255 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,288 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０９８０６（賃）　　　　-5102	1,338 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,299
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日立 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,800 円	31,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	92,736 円	3,091,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 268,600 円	31,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 540,136 円　（　　　　　　 2,169 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,155,120 円（　　　　　 8,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,848,644 円
②総費用	540,136 円
③純収益　①－②	2,308,508 円
④建物等に帰属する純収益	2,155,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	153,388 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,247 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 599 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,984,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
日立 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日立 -8

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　安　智範

TEL.

鑑定評価額

9,310,000 円

１㎡当たりの価格

37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日立市城南町２丁目１５０番１外｢城南町２－３－２３｣				②地積　(㎡)	249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅の多い既成住宅地域	南東4.5m市道	水道、ガス、下水	日立 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 180 ｍ、南 120 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．５
ｍ市道

交通

施設

日立駅南西方

2.2km

法令

規制

２中専
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

日立総合病院に至近の国道６号線背後の既成住宅地域である。今後も現在の住環境を維持するものと予測する。
地価も横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日立市内の住宅地域である。特に日立駅及び常陸多賀駅を最寄駅とする住宅地との代替性が強い。需要者
の中心は、市内の社宅・賃貸住宅から住み替える３０～４０歳代の１次取得者が中心である。生活利便施設及び病院等
へのアクセスが良く、平坦地に立地することもあり、需給動向は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地
で１，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中品等の既成住宅地域であり、その周辺地域も含めて自用目的の取引が中心である。収益物件については、
共同住宅の建築も見られるが収益不動産として投資目的で取引されることは少なく、土地価格に見合う賃料を収受でき
ていないため低位に試算された。よって、規範性の高い取引事例を採用し住宅地の取引実態をより良く反映する比準価
格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日立 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[114.4]

[104.0]
100

37,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は継続して減少、住宅着工件数も減少し
ている。購買力の低下、地域経済への影響が
懸念される。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

日立 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日立０６４１８ -50	日立市		底地	（　）	ほぼ正方形	東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	日立０６８９９ -132	日立市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、北西1.8m、角地		１中専 (70,200)
c	日立０５８５１（再） -78	日立市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東16.3m県道、南東12.3m、角地		２住居居住誘導区域 (70,200)
d	日立０８２０６ -84	日立市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	日立０５７４８ -67	日立市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 29,875) 29,875	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	29,260	100 [ 82.6]	35,424	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	36,800
b	(　 ) 35,342	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	33,010	100 [ 91.7]	35,998		37,400
c	(　 ) 43,829	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	44,095	100 [ 124.6]	35,389		36,800
d	(　 ) 41,338	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,338	100 [ 113.6]	36,389		37,800
e	(　 30,249) 43,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	41,827	100 [ 116.7]	35,841		37,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,400 円／㎡]

日立 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,588,149	484,686	2,103,463	1,943,700	159,763	（　0.9730） 155,449	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,108,980 円　　　　（　 12,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日立 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	180 ％	249 ㎡	14.6 m x 16.4 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＬＤＫ、平均専有面積４５㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,222	109,980	1.0	109,980
							1.0	109,980
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		219,960		219,960
								219,960

⑨年額支払賃料	219,960 円　×　12ヶ月　＝　 2,639,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,639,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,371 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,481,149 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	219,960 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,068 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 219,960 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 104,932 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,588,149 円　　　　（　 10,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立０６４４８（賃）　　　　-501106	1,050 ( 1,006)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,275 円/㎡　月額支払賃料（　 1,222 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０９８０６（賃）　　　　-5103	1,055 ( 1,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,254
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日立 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,500 円	28,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	79,186 円	2,639,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,200 円	28,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 484,686 円　（　　　　　　 1,947 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,943,700 円（　　　　　 7,806 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,588,149 円
②総費用	484,686 円
③純収益　①－②	2,103,463 円
④建物等に帰属する純収益	1,943,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	159,763 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	155,449 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,108,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500 円／㎡）