別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 日立 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -7 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.

鑑定評価額 5,980,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市諏訪町４丁目８７番 ｢諏訪町４－２３－２｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い高台 の区画整然とした住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 常陸多賀 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.1 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ市道 交通 施設 常陸多賀駅北西方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 平和台団地内に位置し、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。居住環境は良好だが、起伏のある高台地は市場に おける競争力が低迷、相対的な需要不足で地価下落が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市中部～南部の中規模住宅地の圏域。需要者の中心は日立市内に居住する３０～５０代の第１次取得 者層が中心的、市外からの転入は少ない。起伏のある高台団地は高齢化による空き家が滞留、公的助成による住み替え も一部で進んでいるが、宅地需要は平坦部の新興住宅地へ流出傾向で需給は総じて弱含み。土地は２４０㎡程度で６０ ０万円前後、新築戸建物件は２３００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は日立駅～大甕駅圏内の住宅地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。近隣地域は戸 建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、持ち家指向が強く賃貸市場が成立していないので収益価格は試算しない。居住の快適性 を重視する住宅地域で、自己使用目的で取引されることが支配的であることから、市場の実態を反映した比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [169.2] [102.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日立市は人口減少、土地取引件数は前年並み 。低金利と地価底値感を背景に住宅地の需給 は総じて安定化傾向。 起伏のある高台地で住環境は良好、高台の住 宅団地は選好性が低迷、需給は未だ弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％