別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日立 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.

鑑定評価額 6,390,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市台原町２丁目２３６番 ｢台原町２－２３－１１｣ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の分譲住 宅地域 東6.2m市道 水道、ガス、下水 常陸多賀 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 常陸多賀駅南西方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした既成の住宅団地であり、不動産のあり方に大きな影響を及ぼす要因は特に見当たらない。高齢化 の進行、高台住宅団地人気薄の傾向に変化はなく、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市内の市街化区域に位置する住宅地域である。そのうちＪＲ大甕駅～常陸多賀駅を最寄駅とする圏域 との価格牽連性が強い。需要者は日立市内に居住し、地元企業に勤務する一次取得者層が中心である。交通弱者の生活 利便性に劣る高台の分譲住宅地は転出傾向が強く、一次所得者の選好性も弱いことから、地価下落が継続している。土 地は総額で６００～７００万円前後、新築戸建住宅では２，２００～２，７００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は区画整然とした高台の住宅地域内に位置しており、戸建住宅中心の地域であり、賃貸需要が少ないことや公 法上の規制から経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であり、自己使用目的での住宅用地取引が中心となる。したがって 、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する自己使用目的での住宅地取引が中心の地域であり、比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [158.1] [102.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化率が高く、市外への人口転出超過もあ り、人口減少が続いている。平坦地の住宅地 に需要が集中し、交通弱者に不便な高台の団 地は需要が低迷。 高台の郊外型住宅団地内に位置しており、住 民の高齢化が進行し、平地側への転出も見ら れる一方で、一次取得者からは敬遠され需要 は弱い。 中間画地で、規模・形状ともに標準的であり 、特に価格形成に影響を与える変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％