別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 水戸 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 9-2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　塚本　修一   TEL.

鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市元石川町字乗越沢６１１番９２ ②地積 　(㎡) 4,944   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度3種最高25m (70,200) 台形 1:2 倉庫 Ｓ2 中規模の倉庫、事業 所等が混在する工業 地域 東11m市道、三方路 水道、ガス、下水 水戸 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,944 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 水戸駅南東方 6.2km 法令 規制 工業 (60,200) 高度3種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場中心の工業地域で熟成感があることから、今後も現在の状況を維持していくものと予測する。首都 圏を中心とした工業地需要の波及が見られ、地価は上昇傾向に転じていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茨城県内工業地域のほぼ全域であり、特に県央県北地域の工業地域との代替性が強い。需要者は中央資本 の大手企業を中心とするが、一部地元企業も見られる。北関東自動車道の全面開通、茨城港の整備等の交通ネットワー クの充実による流通業務用地を中心とした工業地需要が伸びるなか、供給量が限定的な為、市場では供給と需要が均衡 している。なお需要の中心価格帯は画地規模が多様なことから見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。 収益価格は画地規模の大きな工業地であり、賃貸慣行が未成熟である為試算できなかった。よって、自己使用目的の取 引が中心であり、市場では取引価格を指標として価格決定がされていることから、比準価格を標準として鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染抑制と経済活動の両立が進み公共投資は 横ばいで、個人消費は持ち直しているが、住 宅投資、雇用・所得環境は未だ弱い状況が続 いている。 水戸市の郊外部に位置するが工場集積の程度 は高く、インターチェンジからの接近性も良 好であり、工業地として安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％