別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 水戸 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 9-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.

鑑定評価額 295,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市元吉田町字岡崎１０７４番３外 ②地積 　(㎡) 10,634   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度3種最高25m 特別用途地区 不整形 1:3 建築中 中小規模の倉庫、事 業所等を中心とする 工業地域 北東10m市道 水道、下水 水戸 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 物流施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　 167.0 ｍ、規模　　    10,600 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 ＪＲ常磐線水戸駅南方 3.8km 法令 規制 工業 (60,200) 高度3種最高25m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近接地にショッピングセンターがオープンし、商工混在傾向にある。今後も、同様の傾向を示すと思われる。 (3)最有効使用の判定 物流施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県央地域の用途的地域が工業地の地域と判定した。公示地周辺は、ＳＣに近接する流通業務施設である 。需要者の中心は、自ら流通業務施設を営む法人等である。近隣の更地の取引は稀であり、また複合不動産の場合は価 格形成は個別的で、中心的な価格帯をつかむのは難しい。よって、中心価格帯は見い出せないが、事業の採算性を個々 検討し、購入していると思われる。近接地のＳＣオープンにより、商工混在傾向が見られ、地価は上昇に転じた。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、工業団地に存する工業地の事例を中心に収集選択し、地域格差率が最も小さい最新の更地の事例を採用し 適正に試算している。公示地周辺は、自用の物流施設が中心であり、賃貸市場の熟成度が低いため、収益還元法は適用 していない。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を以って、鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.9] [100.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気の不透明感は継続している。 近接地にショッピングセンターがオープンし 、商工混在傾向が見られる。 用途の多様性により、更地化・新築の動きも 見られる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -23.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％