鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

水戸 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０８８８５ -437	水戸市		更地	（　）	長方形	南西27m国道、中間画地		商業高度6種最高60m (100,600)
b	水戸０８６４５ -13	水戸市		更地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	水戸０３４３３ -51035	水戸市		建付地	（　）	袋地等	南29m国道、北4m、二方路		準住居 (70,200)
d	水戸０３６３４（再） -342	水戸市		建付地	（　）	長方形	南9.5m市道、北6m、二方路		商業高度6種最高60m 駐車場整備地区 (100,570)
e	水戸０３６３４ -386	水戸市		建付地	（　）	台形	南18m市道、北西6m、北東6m、三方路		近商駐車場整備地区高度地区 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,133	100 [ 150.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	142,585	100 [ 122.0]	116,873	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 127,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	127,387	100 [ 109.9]	115,912		116,000
c	(　 ) 72,313	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.8]	85,275	100 [ 76.0]	112,204		112,000
d	(　 ) 105,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	103,210	100 [ 89.0]	115,966		116,000
e	(　 ) 78,961	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	95,826	100 [ 84.4]	113,538		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
a	限定価格	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

水戸 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の商業地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,422,643	7,283,988	27,138,655	24,956,500	2,182,155	（　0.9490） 2,070,865	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	40,605,196 円　　　　（　 87,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	269.85	Ｓ6	1,617.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度5種最高45m 駐車場整備地区	80 ％	400 ％	400 ％	462 ㎡	17.9 m x 25.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所の部分貸を想定。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

供用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.85	81.6	218.57	2,330	509,268	5.0	2,546,340
							1.0	509,268
2～ 2	事務所	269.85	81.7	220.47	2,125	468,499	3.0	1,405,497
							1.0	468,499
3～ 6	事務所	269.85	81.7	220.47	2,120	467,396	3.0	1,402,188
							1.0	467,396
～

～

計		1,617.10	81.7	1,320.92		2,847,351		9,560,589
								2,847,351

⑨年額支払賃料	2,847,351 円　×　12ヶ月　＝　 34,168,212 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,320.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,184,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,168,212 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,184,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,908,177 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,444,035 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,560,589 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,957 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,847,351 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 890,651 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,422,643 円　　　　（　 74,508 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０３４３３（賃）　　　　-35	2,023 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,265	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,191 円/㎡　月額支払賃料（　 2,125 円/㎡）　基準階 2 F B
b	水戸０３４３３（賃）　　　　-30	1,551 ( 1,505)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,177
c	水戸０６４１８（賃）　　　　-30	1,571 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	2,182

水戸 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,775,000 円	355,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,454,088 円	36,352,212　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 398,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,124,000 円	355,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	177,500 円	355,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,283,988 円　（　　　　　　 15,766 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	355,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,617.10 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,956,500 円（　　　　　 54,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,422,643 円
②総費用	7,283,988 円
③純収益　①－②	27,138,655 円
④建物等に帰属する純収益	24,956,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,182,155 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,070,865 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,482 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,605,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
水戸 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-14

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　小林　康男

TEL.

鑑定評価額

50,800,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市中央１丁目３番２０｢中央１－３－３８｣				②地積　(㎡)	462 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度5種最高45m 駐車場整備地区
	1:1.5	事務所ＳＲＣ7F1B	中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域	北20m市道	水道、ガス、下水	水戸 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 470 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

水戸駅南西方

700m

法令

規制

商業
(80,400)
準防
高度5種最高45m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

水戸市役所の建て替え工事が完了したが、近隣地域に与える影響は当面は限定的と考えられる。今後、地価は横
這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 87,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は水戸市内の商業地域である。店舗、事務所の閉鎖や撤退が続く状況から、供給は一定程度見られるものの
、需要は極めて弱い。地価はマイナス要因をほぼ織り込み底値に近いものと考えられ一部ではあるが反転の兆しも見え
つつある。なお、商業地需要は区々であり、売買実例はほとんどみられず、中心的な価格帯を見いだすことは困難であ
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は水戸市役所に近い商業地域で、求められた比準価格は市場性を反映し信頼性があるものと判断される。他方
で収益価格は収益物件に対する需要の減退等を反映しやや低位に試算されたものと思料される。従って、代表標準地と
の検討を踏まえ、規範性を有し説得力のある比準価格を標準に、収益価格を関連付け上記の通り鑑定評価額を決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 95,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 87.4]

[100.0]
100

110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

水戸市の人口はほぼ横這い傾向で推移してい
るものの、生産年齢人口の減少が続き地価下
落からの脱却遅行的である。

市役所本庁の建替工事が完了し周辺地域へ影
響も徐々にではあるが出始めてきた。

特に個別的要因の変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０３６３４（再） -342	水戸市		建付地	（　）	長方形	南9.5m市道、北6m、二方路		商業高度6種最高60m 駐車場整備地区 (100,570)
b	水戸０３６３４ -386	水戸市		建付地	（　）	台形	南18m市道、北西6m、北東6m、三方路		近商駐車場整備地区高度地区 (100,300)
c	水戸０８６４５ -13	水戸市		更地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	水戸０５７４８ -18	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	103,210	100 [ 90.0]	114,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 78,961	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	95,826	100 [ 83.4]	114,899		115,000
c	(　 ) 127,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	127,387	100 [ 108.0]	117,951		118,000
d	(　 ) 87,433	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	103,377	100 [ 92.4]	111,880		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.5
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

水戸 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,857,380	6,091,435	26,765,945	24,605,000	2,160,945	（　0.9490） 2,050,737	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	40,210,529 円　　　　（　 87,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	Ｓ6	1,620.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度5種最高45m 駐車場整備地区	80 ％	400 ％	400 ％	462 ㎡	17.9 m x 25.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～６階事務所（各階部分貸し）駐車場は１０台を想定した。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	81.6	220.32	2,361	520,176	6.0	3,121,056
							1.0	520,176
2～ 6	事務所	270.00	81.7	220.59	2,052	452,651	6.0	2,715,906
							1.0	452,651
～

～

～

計		1,620.00	81.7	1,323.27		2,783,431		16,700,586
								2,783,431

⑨年額支払賃料	2,783,431 円　×　12ヶ月　＝　 33,401,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,323.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,401,172 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,768,094 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,833,078 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,700,586 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 153,645 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,783,431 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 870,657 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,857,380 円　　　　（　 71,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０６４１８（賃）　　　　-7	1,991 ( 1,988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,991	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,120 円/㎡　月額支払賃料（　 2,052 円/㎡）　基準階 3 F B
b	水戸０６４１８（賃）　　　　-14	2,033 ( 2,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,993
c	水戸０６８９９（賃）　　　　-72	2,258 ( 2,192)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,192

水戸 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,050,000 円	350,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,038,035 円	34,601,172　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 398,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,080,000 円	350,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	350,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,091,435 円　（　　　　　　 13,185 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	350,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 1,620.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,605,000 円（　　　　　 53,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,857,380 円
②総費用	6,091,435 円
③純収益　①－②	26,765,945 円
④建物等に帰属する純収益	24,605,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,160,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,050,737 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,439 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,210,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,000 円／㎡）