鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

水戸 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０８６４５ -16	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、南西6m、角地		１住居 (52,145)
b	水戸０９８０６ -51012	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9.5m国道、中間画地		２住居高度3種最高25m (70,300)
c	水戸０５０８５ -21	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m国道、中間画地		２住居高度2種最高20m 駐車場整備地区 (60,200)
d	水戸０５０８５ -36	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東4m、角地		１住居高度2種最高20m (70,200)
e	水戸４０６４ -48	水戸市		更地	（　）	長方形	南10m市道、東4m、角地		１住居高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,443	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	56,317	100 [ 90.2]	62,436	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	64,300
b	(　 ) 69,331	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	73,835	100 [ 115.0]	64,204		66,100
c	(　 ) 68,023	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.2]	74,437	100 [ 114.8]	64,841		66,800
d	(　 ) 67,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	62,978	100 [ 101.5]	62,047		63,900
e	(　 ) 72,600	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,455	100 [ 112.7]	64,290		66,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,100 円／㎡]

水戸 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,968,178	2,452,128	10,516,050	8,436,000	2,080,050	（　0.9490） 1,973,967	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	38,705,235 円　　　　（　 47,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	345.00	Ｓ2	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度4種最高31m 地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	816 ㎡	23.5 m x 34.8 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸、２階：事務所を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段・廊下等の平均的な共用部分を控除

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	345.00	85.0	293.25	2,000	586,500	3.0	1,759,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	345.00	90.0	310.50	1,690	524,745	3.0	1,574,235
							0.0	0
～

～

～

計		690.00	87.5	603.75		1,111,245		3,333,735
								0

⑨年額支払賃料	1,111,245 円　×　12ヶ月　＝　 13,334,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 603.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,334,940 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 973,766 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,937,174 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,333,735 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,004 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,968,178 円　　　　（　 15,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０６４１８（賃）　　　　-18	3,038 ( 3,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	2,234	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０６４１８（賃）　　　　-19	2,873 ( 2,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,146
c	水戸０６４１８（賃）　　　　-26	1,827 ( 1,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,923

水戸 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	360,000 円	120,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	417,328 円	13,910,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 378,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,056,000 円	120,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,452,128 円　（　　　　　　 3,005 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,436,000 円（　　　　　 10,338 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,968,178 円
②総費用	2,452,128 円
③純収益　①－②	10,516,050 円
④建物等に帰属する純収益	8,436,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,080,050 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,973,967 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,419 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,705,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
水戸 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-11

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　中島　朋美

TEL.

鑑定評価額

49,800,000 円

１㎡当たりの価格

61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市笠原町字中組６００番２５				②地積　(㎡)	816 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度4種最高31m 地区計画等 (90,200)
	1:1.5	事務所、店舗兼倉庫Ｓ2	中小規模の低層卸売店舗等が建ち並ぶ商業地域	南17m市道、三方路	水道、ガス、下水	水戸 4.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 230 ｍ、南 500 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.5 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 820 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

ＪＲ常磐線水戸駅南西
方
4.6km

法令

規制

近商
(80,200)
高度4種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

今後も、さらに郊外型商業施設の人気は高まり、需要が見込める地域として推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、水戸市内の用途的地域が商業地の地域と判定した。需要者の中心は、地元企業等である。県庁に近く、
集客力がある。地価は、下げ止まりから上昇傾向に転じた。笠原町の人口は増加しており、近接する県庁南大通りを含
む笠原中学校周辺では、令和４年１０月７日告示地区計画が制定された。近隣の更地取引は稀であり、また複合不動産
の場合価格形成は個別的であり、中心的な価格帯をつかむのは難しいが、地価は１㎡当たり６万円程度と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、水戸駅南口側に位置する事例を選択し、距離的に近く地域格差率の小さい事例を採用し、適正に試算して
いる。収益価格は、直接法を適用しており、理論的である。しかし、公示地周辺は自用の店舗が中心であるため、賃貸
市場の熟成度は低い。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏ま
え鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[103.0]
100

60,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、景
気の不透明感は継続している。

郊外型大型商業施設の人気は続いており、地
価は上昇傾向に転じた。

三方路地であり、利便性が優る。個別的要因
に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -14.5
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０３４３３ -51035	水戸市		建付地	（　）	袋地等	南29m国道、北4m、二方路		準住居 (70,200)
b	水戸０３４３３ -51012	水戸市		更地	（　）	不整形	北西8.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	水戸０８６４５ -2	水戸市		更地	（　）	長方形	南東9m県道、南西4m、角地		１住居 (70,200)
d	水戸０３６３４ -386	水戸市		建付地	（　）	台形	南18m市道、北西6m、北東6m、三方路		近商駐車場整備地区高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,313	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.8]	85,275	100 [ 135.6]	62,887	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	64,800
b	(　 ) 34,991	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	40,458	100 [ 63.0]	64,219		66,100
c	(　 ) 52,737	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,703	100 [ 81.7]	63,284		65,200
d	(　 ) 78,961	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	95,826	100 [ 154.5]	62,023		63,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

水戸 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,415,822	2,734,195	10,681,627	8,506,300	2,175,327	（　0.9490） 2,064,385	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	40,478,137 円　　　　（　 49,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	360.00	Ｓ2	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度4種最高31m 地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	816 ㎡	23.5 m x 34.8 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し）、敷地内駐車場付きを想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

エントランス等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	85.0	306.00	1,940	593,640	3.0	1,780,920
							1.0	593,640
2～ 2	事務所	360.00	90.0	324.00	1,650	534,600	3.0	1,603,800
							1.0	534,600
～

～

～

計		720.00	87.5	630.00		1,128,240		3,384,720
								1,128,240

⑨年額支払賃料	1,128,240 円　×　12ヶ月　＝　 13,538,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,538,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　％　＝　　 1,083,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,031,770 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,384,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,139 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,128,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 352,913 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,415,822 円　　　　（　 16,441 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０６４１８（賃）　　　　-18	3,038 ( 3,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,067	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０６８９９（賃）　　　　-72	2,258 ( 2,192)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [126.5]	100 [100.0]	1,962
c	水戸０６４１８（賃）　　　　-26	1,827 ( 1,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.5]	100 [100.0]	1,972

水戸 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	484,000 円	121,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	564,595 円	14,114,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 378,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,064,800 円	121,000,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,734,195 円　（　　　　　　 3,351 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,506,300 円（　　　　　 10,424 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,415,822 円
②総費用	2,734,195 円
③純収益　①－②	10,681,627 円
④建物等に帰属する純収益	8,506,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,175,327 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,064,385 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,478,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,600 円／㎡）