鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

水戸 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０３４３３ -51012	水戸市		更地	（　）	不整形	北西8.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	水戸０６８９９ -203	水戸市		更地	（　）	不整形	東18m国道、南東12.9m、南西4m、三方路		２住居高度3種最高25m (70,200)
c	水戸０６８９９（再） -111	水戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東29m国道、北2.7m、西2.7m、三方路		準住居高度3種最高25m (70,200)
d	東海０８６４５ -15	那珂郡東海村		更地	（　）	台形	北西16m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e	ひたちなか０３６３４ -542	ひたちなか市		底地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、南西9m、二方路		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,991	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	40,458	100 [ 89.4]	45,255	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,300
b	(　 ) 37,167	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 78.8]	47,072	100 [ 105.7]	44,534		44,500
c	(　 ) 46,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	50,107	100 [ 113.1]	44,303		44,300
d	(　 ) 38,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,300	100 [ 81.7]	46,879		46,900
e	(　 20,859) 34,765	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	42,604	100 [ 90.2]	47,233		47,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,500 円／㎡]

水戸 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,976,166	1,717,871	7,258,295	6,151,250	1,107,045	（　0.9742） 1,078,483	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	21,146,725 円　　　　（　 32,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	260.00	Ｓ2	520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度4種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	645 ㎡	25.5 m x 26.2 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２階が事務所を想定

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

エントランス、階段、共用スペース等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	90.0	234.00	1,776	415,584	3.0	1,246,752
							0.0	0
2～ 2	事務所	260.00	95.0	247.00	1,601	395,447	3.0	1,186,341
							0.0	0
～

～

～

計		520.00	92.5	481.00		811,031		2,433,093
								0

⑨年額支払賃料	811,031 円　×　12ヶ月　＝　 9,732,372 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 481.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,732,372 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 778,590 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,953,782 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,433,093 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,384 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,976,166 円　　　　（　 13,917 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０６４１８（賃）　　　　-11	1,779 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,765	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,776 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０６４１８（賃）　　　　-13	1,945 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,802
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	262,500 円	87,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	291,971 円	9,732,372　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 218,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 770,000 円	87,500,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,500 円	87,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,717,871 円　（　　　　　　 2,663 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,151,250 円（　　　　　 9,537 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,976,166 円
②総費用	1,717,871 円
③純収益　①－②	7,258,295 円
④建物等に帰属する純収益	6,151,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,107,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,078,483 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,146,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
水戸 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

水戸 5-10

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　番匠　正樹

TEL.

鑑定評価額

27,900,000 円

１㎡当たりの価格

43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	水戸市松が丘２丁目４４７３番４｢松が丘２－３－１９｣				②地積　(㎡)	645 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度4種最高31m
	1:1	事務所ＲＣ2	低層の店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域	北14m国道	水道、ガス、下水	赤塚 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 180 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ　国道

交通

施設

赤塚駅　北東方

2.2km

法令

規制

近商
(80,200)
高度4種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

勾配、カーブのある国道沿いの商業地域で、低層の店舗又は事業所等としての利用が中心で空き店舗も見られ繁
華性は低い。今後も衰退傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は水戸市郊外及びその周辺地域の幹線道路沿いの商業地域広範に及ぶ。需要者は地元事業者が中心となるが
広域的に展開する法人等も見込まれる。商業地需要はより郊外の大規模な敷地の確保が可能な地域への需要が強い傾向
がみられ、当地域に対する需要は限定的である。取引水準は需要者の事業内容に基づく価値判断に依存する傾向が強く
、取引件数も少ないため取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内においては、店舗・事務所需要は弱く、空室率は高止りし賃料水準は低位で推移している。周辺には空き
店舗等もみられ、市場では収益用不動産の取引は少なく自己利用を前提とした取引が中心である。よって、取引件数は
少ないものの市場において成立した取引事例に基づく比準価格は実証的で、収益価格に比し説得力が高い。以上より、
代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　水戸 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[132.5]

[100.0]
100

43,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

水戸市人口は微減。海外情勢の不確実性の高
まり、コロナ禍の行動変容等先行き不透明感
が強く、所得水準の低迷や物価上昇から消費
マインドは弱い。

地域要因に特段の変動はない。空き店舗等も
増えつつあり、商業的色彩が薄れつつある。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

水戸 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水戸０９８０６ -51066	水戸市		更地	（　）	不整形	北東17m国道、南西7m、二方路		２住居高度3種最高25m (65,200)
b	水戸０８６４５ -16	水戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、南西6m、角地		１住居 (52,145)
c	水戸０３４３３ -51012	水戸市		更地	（　）	不整形	北西8.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	水戸０３４３３ -51025	水戸市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m県道、北6m、西4m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,473	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 66.7]	39,531	100 [ 86.4]	45,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,800
b	(　 ) 57,443	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	56,317	100 [ 114.5]	49,185		49,200
c	(　 ) 34,991	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	40,458	100 [ 94.9]	42,632		42,600
d	(　 ) 38,623	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	35,696	100 [ 75.7]	47,155		47,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -33.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,000 円／㎡]

水戸 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,943,813	1,863,275	7,080,538	6,017,680	1,062,858	（　0.9490） 1,008,652	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	19,777,490 円　　　　（　 30,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

水戸 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ2	466.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度4種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	645 ㎡	25.5 m x 26.2 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所　各階２室

⑦有効率　 88.4 ％
の理由

共用部分を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	89.2	223.00	1,940	432,620	3.0	1,297,860
							1.0	432,620
2～ 2	事務所	216.00	87.5	189.00	1,746	329,994	3.0	989,982
							1.0	329,994
～

～

～

計		466.00	88.4	412.00		762,614		2,287,842
								762,614

⑨年額支払賃料	762,614 円　×　12ヶ月　＝　 9,151,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 412.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費としての収入は想定しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分に担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,151,368 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 755,149 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,684,219 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,287,842 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,048 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 762,614 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 238,546 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,943,813 円　　　　（　 13,866 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	水戸０６８９９（賃）　　　　-72	2,258 ( 2,192)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [121.0]	100 [104.0]	1,950	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	水戸０５７４８（賃）　　　　-7	2,139 ( 2,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [ 93.0]	2,162
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

水戸 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	342,400 円	85,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	377,575 円	9,439,368　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 218,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 753,200 円	85,600,000　×　　 55.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	85,600 円	85,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,600 円	85,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,863,275 円　（　　　　　　 2,889 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 466.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,017,680 円（　　　　　 9,330 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,943,813 円
②総費用	1,863,275 円
③純収益　①－②	7,080,538 円
④建物等に帰属する純収益	6,017,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,062,858 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,008,652 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,777,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,700 円／㎡）