別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 水戸 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -46 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　澤田　慶一郎   TEL.

鑑定評価額 5,370,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市大串町字原坪６６２番４ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 西11m市道 水道 常澄 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 常澄駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市の市街化調整区域内の住宅地域一円と判定した。典型的な需要者は近隣地域に地縁を有する３０～ ４０代の一次取得者層である。当地域では、需要を喚起する土地開発は見られず、需要の回復は遅れており、地価は下 落傾向が続いている。また、今後は住宅ローン金利の動向を注視する必要がある。土地価格は５００～７００万円程度 、新築総額は２，０００万円前後が指標となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が属する近隣地域内では、大半が自己使用の住宅で、賃貸需要は小さく賃貸市場が未成熟であるため、収益 還元法は非適用とした。本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は類似性が高い取引事例価格を重視 して試算されており、精度は高いと考えられる。よって、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評 価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [180.4] [100.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街化調整区域内でも、人気のあるエリアで は地価は概ね横ばいだが、郊外部など住環境 が劣る住宅地域では下落傾向が続いている。 市街化調整区域内の既存の住宅地域であるこ とから需要者は限定的で市場性は低い。地価 は下落傾向である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％