別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 水戸 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -45 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.

鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市青柳町字後田４７５４番６ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 水戸 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 ＪＲ常磐線水戸駅北東 方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地であり、今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市内の市街化調整区域に存する住宅地域と判定した。需要者は、公示地周辺に住む水戸市居住の第 一次取得者が中心である。区画整然とした住宅地域ではあるが、隣接市内からの流入は、少ない。周辺での宅地供給も 多く、新規の需要者は、あまり見られない。市場は概ね地元関係者に限定される。需要の中心は、土地は３３０㎡程度 で８００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街化区域に近い市街化調整区域の取引事例を中心に収集選択し、水郡線線路に近い地域格差率が最も小 さい最新の事例を採用し、適正に試算している。自己用中心の地域であり、貸家に対する需要が無く、賃貸市場が未成 熟であるため、収益還元法は適用していない。公示地は、青柳住宅団地に位置しており、快適性を重視するほか、自用 の需要が中心であるため、比準価格を採用し、鑑定評価額とした。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [117.9] [105.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気の不透明感は継続している。水戸市におい ては、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向 で推移している。 令和元年１０月の台風１９号により浸水した 区域ではない。しかし、洪水浸水想定区域に は該当している。 南道路であり、北道路に比べ、日照等は良好 である。個別的要因に、変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％