別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 水戸 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -44 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.

鑑定評価額 7,330,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市住吉町１３８番１１ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、倉庫、作 業所等が混在する住 宅地域 南東4m市道 水道、下水 水戸 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 水戸駅南方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の街路条件に劣る地域であり、不動産のあり方に大きな影響を及ぼす要因は特に見当たらない 。標準的使用は現状を維持し、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市に位置する住宅地域である。そのうちエリア指定区域内に位置する比較的割安な住宅地域との価格 牽連性が強い。需要者は水戸市及び周辺市町村に居住する３０～４０歳代の１次取得者層である。エリア指定区域内に おける新規分譲地との比較において既存の住宅地は人気が劣り、土地需要は弱含みである。土地は７００～８００万円 程度、新築戸建住宅で２，３００～２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はエリア指定区域に位置しているが、街路幅員がやや狭小であり、エリア指定区域内での賃貸用住宅建築の要 件を満たさない。よって、標準地上に賃貸用建物建築を想定することは非現実的であることから、収益価格は試算しな かった。居住の快適性を重視する自己使用目的での住宅地取引が中心の地域であり、比準価格を標準とし、代表標準地 との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [110.9] [104.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費上昇で安価な住宅地を探す動きはある が、既存住宅地の地価への影響は現地点では 限定的。低金利、底値感もあり需要は一定水 準を維持。 エリア指定されている地域であるが、地域の 道路幅員は狭く、利便性に劣る。他のエリア 指定地域の分譲地との競合もあり、地価は小 幅ながら下落。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％