別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 水戸 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -43 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　実   TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市東野町字東山１２０番１４ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 水戸 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ市道 交通 施設 水戸駅　南西方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 エリア指定内の住宅地域であり今後も周辺地域の住宅建設が増加していくものと予想される。ただ供給過剰の状 態が見られるので当面、地価は緩やかな下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市郊外に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は３０～４０代の１次取得者層が中心で ある。エリア指定により近隣地域周辺において新規分譲地が多数供給されており、住宅地需要はこれらの新規分譲地に 集中し、街路条件に劣る既存住宅地の選好性は弱く、地価は小幅ながら下落傾向で推移している。土地は総額で８００ 万円前後、新築戸建住宅で２５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においてはアパート等も見られるが快適性を重視する住宅地域であり、戸建住宅として自己使用目的での住宅 用地取引が中心となる。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。したがって、 比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] エリア指定内にあっては新規分譲地がやや供 給過剰気味であり、調区内既存集落地域にあ っては需要減少により地価は継続して下落し ている。 周辺には新規開発分譲地が多く見られ宅地需 要を吸収している。割安感があるものの既存 住宅地の需要は相対的に弱く地価下落が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％