別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 水戸 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -41 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市飯富町字中坪３５６２番８外 ②地積 　(㎡) 624   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 東6.5m市道 水道、下水 赤塚 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       625 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ常磐線赤塚駅北方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も住環境に大きな変化はなく、地元関係者の取引が中心と予想され、現状のまま推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水戸市内及び隣接市町内の住宅地域と判定した。需要者は、公示地周辺に住む者の子弟等、水戸市居住 の第一次取得者が中心である。水戸市郊外に位置するが、隣接市町からの流入は少ない。新規の需要者も、あまり見ら れない。市場は、概ね地元関係者に限定されるため、地価は依然下落傾向にある。親族間取引も多く、中心的な価格帯 をつかむのは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一市内の市街化調整区域の事例を中心に収集選択し、適正に試算している。地域格差率が最も小さく距 離的に近い最新の更地の事例を採用しており、市場性を反映している。自己用中心の地域であり、賃貸市場が未成熟な ため、収益還元法は適用していない。公示地周辺は、地元関係者に概ね市場が限定される地域で、自用の需要が中心な ため、比準価格を採用し、鑑定評価額とした。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.8] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気の不透明感は継続している。水戸市におい ては、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向 で推移している。 地元関係者に概ね市場が限定される地域であ り、特段の変化は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％