別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 水戸 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -36 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　理   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市大串町字原５１番１３ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東4m市道 水道 常澄 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 常澄駅南西方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部の既成小規模住宅団地で、特段の発展要因はみられず、現状の住環境を維持するものと予測する。街路条 件が劣るため、地価は若干の下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線水戸駅東方に位置する郊外部既成住宅地域で隣接市町内普通住宅地を含む圏域。需要者の中心 は水戸市又は隣接市町の賃貸住宅居住の一次取得者である。周辺の新興大型分譲団地に比べ需要は弱い。土地は６０坪 前後で４００万円前後、新築戸建分譲で総額１，８００万～２，２００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の既成の住宅地域内に存し、地積、公法上規制等から経済合理性ある賃貸住宅の想定が困難なため、収益 還元法は非適用とした。採用した取引事例は、特別な取引事情もなく適正に補正され、近時市場性を反映し実証性があ る。本件では代表標準地との検討を踏まえ、信頼性ある取引事例を採用し市場実態を反映する比準価格をもって鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [118.4] [101.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水戸市人口は微減傾向、エネルギー、原材料 価格等物価上昇、円安、国際情勢不安定化、 新型コロナ未収束 特段の変動はない。既成分譲住宅地で新興分 譲地に比べ市場競争力でやや劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％