別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 水戸 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -34 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　澤田　慶一郎   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 63,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市北見町６５３番１８ ｢北見町８－１２｣ ②地積 　(㎡) 255   (          9)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度3種最高25m (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の良い住宅 地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 水戸 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北　　４ ｍ私道 交通 施設 水戸駅北西方 1.4km 法令 規制 ２住居 (60,160) 高度3種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市の市街化区域内の住宅地域一円と判定した。需要者の中心は市内に居住する３０～４０代の一次取 得者層である。近隣地域は、水戸市中心部の背後の住宅地域で希少性が高いが、街路条件が劣るため、地価の下落傾向 は継続している。また、今後は住宅ローン金利の動向を注視する必要がある。土地価格は１，５００～１，７００万円 程度、新築総額は４，０００万円台前半が指標となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する近隣地域では街路条件の制約により共同住宅の建築を想定することが困難であるため、収益還元法 は非適用とした。本件では取引事例比較法のみの適用となったが、類似性が高い取引事例価格を重視して比準価格は試 算されており、精度は高いと思料する。よって、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額と決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [159.5] [101.0] 100 63,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景に、市街化区域内の住宅地域 の多くは需要が安定的に推移しているが、街 路条件が劣る一部の住宅地域では需要回復は 遅れている。 水戸市中心部に近く希少性が高い地域にあっ ても、街路条件が劣る地域では需要は弱く地 価は下落傾向で推移。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％