別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 水戸 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -31 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市大足町字中宿９６１番 ②地積 　(㎡) 889   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南東6.5m市道、北東側道 水道、下水 内原 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.6 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       890 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 内原駅北東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に位置する旧来からの農家集落地域であり、地域内において、開発等の動きはなく、将来も現 状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市の内原地区に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は内原地区に旧来から居住 するものが中心で、他地域からの出身者の関心は低い。調整区域に存するため、土地取引は少なく、限られた取引も縁 故者間の取引が中心となるが、地縁的関係者が地域から流出し、需要が弱いことから、価格の下落傾向が続いている。 縁故者間の恩恵的取引や個人的な事情による取引等が多く、市場における需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域に位置している。標準地周辺には、自用の店舗等も見られるが、収益物件 は少なく、賃貸借市場は発達していない。したがって、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での住宅地取引が中 心の地域であり、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 70.7] [100.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費上昇で安価な住宅地を探す動きはある が、既存住宅地の地価への影響は現地点では 限定的。低金利、底値感もあり需要は一定水 準を維持。 旧来からの集落地域における需要は限定的で あり、地縁的関係者も近郊の住宅団地や分譲 地に流出する傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％