別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 水戸 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -28 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　塚本　修一   TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市浜田２丁目４番７ ｢浜田２－４－９｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度3種最高25m 1:3 住宅 Ｗ2 住宅のほか事業所、 駐車場等も介在する 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 水戸 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       131 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、　６ ｍ市道 交通 施設 水戸駅東方 2.7km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度3種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後のほぼ熟成した住宅地であることから、現在の住環境を維持していくものと予測する。事業所・アパー トが混在し一次取得者からの需要が弱く、地価は継続して下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市内の市街化区域内住宅地域のほぼ全域である。需要者の中心は水戸市内の賃貸住宅住まいの一次取 得者、及び生活利便性良好な住宅地を求める市外からの転入者である。利便性は良好であるが、住環境はやや劣ること から需要が弱く供給が需要を上回っている。需要の中心価格帯は土地のみで５００万から６００万円程度、新築の戸建 物件で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的中心の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格であ る。収益価格は、標準地の画地規模及び法令規制等から経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能であるため試算しなかっ た。よって収益性より居住快適性が重視される住宅地であり、自己使用目的の取引価格を指標として価格決定がされて いることから、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水戸 -32                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [109.4] [101.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染抑制と経済活動の両立が進み公共投資は 横ばいで、個人消費は持ち直しているが、住 宅投資、雇用・所得環境は未だ弱い状況が続 いている。 事業所等も見られる住宅地域であるが、利便 性が良好であることから普通住宅地域として 安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％