別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 水戸 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水戸 -20 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　小林　康男   TEL.

鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 水戸市鯉淵町字一ノ割１２０９番２ ②地積 　(㎡) 441   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に事業 所等も見られる住宅 地域 北西6.5m市道、北東側道 水道、下水 内原 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   160 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 内原駅南東方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域で、事業所等も介在するが当面現状程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は水戸市内の市街化調整区域における住宅地の存する範囲である。需要者層は主として第一次取得者等であ る。エリア区域指定により宅地供給があり、市況は不振からはやや改善しつつあるも依然として弱い。土地は４００㎡ で５００万円、新築戸建住宅で２，２００万円程度が中心価格帯として推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街化調整区域において生起した事例を中心として適正な要因比較により求められたものである。一方で、 収益還元法は貸家の需要が希薄な地域で、かつ賃貸市場は未成熟なことから、収益価格の試算は断念した。取引動機は 自用が中心である。以上、代表標準地との検討を踏まえ市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を採用し、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [101.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 水戸市の人口はほぼ横這い傾向で推移してい るものの、生産年齢人口の減少が続き地価下 落からの脱却は期待薄である。 新規の開発等はほとんど見られず、空地や空 家の増大など衰退が進行し、地価下落は引き 続いている。 特に個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％