別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 楢葉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   楢葉 -2 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡楢葉町大字下小塙字聖天１２番１外 ②地積 　(㎡) 619   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ県道沿いの既成住 宅地域 東6.3m県道 水道、下水 木戸 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 中規模住宅が集積する既成住 宅地域 街 路 ６．３ｍ県道 交通 施設 木戸駅北方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅には比較的近いものの、既存の住宅地で土地利用の変化に乏いため、現状を維持して推移すると予測する 。直近では町内の居住人口の増加率も緩やかで、地価は低水準で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は楢葉町及び近接する町の住宅地である。主たる需要者は町への帰還者等楢葉町に地縁を有する個人である 。併用住宅等も見られるが、近隣地域は古くからの住宅地域で、集落地域としての特性から、笑ふるタウン内の分譲地 等新規の分譲地に比して地域外部からの人口流入は少ない。町内居住者の増加率は緩やかで、民間の土地取引件数も低 位に止まる。また、取引規模は必要に応じて区々であるため、総額での中心価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 震災後暫くはアパートの建設も見られたが、価格時点においては近隣地域内での賃貸需要は希薄になっており、合理的 な賃貸用不動産を想定することが困難なため、収益還元法は適用を断念した。取引事例比較法においては、楢葉町内か ら複数の取引事例を採用し、価格牽連性の高い事例を重視しており、得られた比準価格は客観的で説得力が高い。よっ て、試算の過程を再吟味、代表標準地との均衡にも留意し、比準価格を以て鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [146.3] [100.0] 100 14,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町発表の町内居住者数は増加しているが、直 近三年間は増加率が緩やかになっている。 木戸駅の北側に位置する既成住宅地であるが 、直近では近隣地域の土地利用に特段の変化 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％