別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 楢葉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   楢葉 -1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　哲郎   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡楢葉町大字北田字堂ノ後１番９ ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 建築協定 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 国道に近い分譲住宅 地域 北10m町道、西側道 水道、下水 竜田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 笑ふるタウン楢葉の南側に位 置する小規模分譲住宅地 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ町道 交通 施設 竜田駅南西方 1.5km 法令 規制 （都）  (60,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 笑ふるタウン楢葉の整備、小中学校の再開、ＪＲ常磐線の全線開通等生活インフラが徐々に整備されてきたが、 居住人口の増加は鈍化しており、新たな需要が少ない事から地価は低廉な状態が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は楢葉町及び隣接する町の住宅地。主な需要者は楢葉町への帰還者等地縁を有する個人や復興事業関連の事 業者である。近隣地域は笑ふるタウン近くの小規模分譲地であり、商業施設や役場への接近性等、町内では利便性が高 い地域に位置するが、町内居住者の増加率には鈍化傾向が認められ、競合する笑ふるタウン内の分譲地（２期）の市場 滞留期間も長期化している。分譲地の標準的な画地規模は４００㎡前後で、土地の総額で６００～８５０万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法においては、楢葉町内より複数の事例資料を採用し、規範性に関する検討を経て試算しており、現実の 取引市場を反映した説得力の高い比準価格が得られた。尚、対象標準地は建築協定によりアパート等の建築が制限され ており、収益物件として合理的な利用方法が想定が困難なため、収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格の 試算の過程を再吟味、代表標準地との均衡にも留意のうえ、これを妥当と判断し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [136.3] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町発表の町内居住者数は増加しているが、直 近三年間は増加率が緩やかになっている。 近隣地域内の住宅用地には既に住宅が建ち並 んでおり、土地利用等地域要因に特段の変化 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％