別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広野 -2 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 双葉郡広野町広洋台２丁目２番２１ ②地積 　(㎡) 326   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 建築協定 (60,100) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m町道 水道、下水 広野 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 広野ＩＣや広野工業団地に近 い町北部の住宅団地（広洋台 ） 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 広野駅北方 2.5km 法令 規制 （都）  (60,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 町北部の建築協定の規制を受ける住環境良好な住宅団地であり、今後とも現状を維持して推移するものと予測す る。被災者の移転需要はほぼ収束し、景気の先行き不透明感も漂っており、長期的な地価動向は不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広野町及び周辺町の住宅地域の範囲。需要者は圏内に地縁・血縁を有する個人が主である。東日本大震災 から１０年以上が経過し、広野駅東側その他復興関連事業の進捗や大手スーパーの出店等もあり、町民の帰還の割合は 高い状況にある。一方で、土地取引件数や住宅着工戸数は減少傾向にあり、地価水準はこれまでの上昇傾向から安定化 しつつある。取引される規模や価格帯は区々であり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある類似性の高い広野町及び隣接楢葉町の取引事例を選択適用し、適正に要因比較した結果 求められ、不動産市場を反映して現実的で説得力を有する。一方で、国道６号背後の住宅団地であるが、建築協定によ り共同住宅の建築が制限されており、収益還元法の適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、震災後の町内住宅地の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [106.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後、様々な復興事業が進み居住率は９０ ％を超えるが、土地取引件数は減少傾向。直 近の居住人口はほぼ横這い、復興関連事業の 滞在者は減少。 区画整然とした住宅団地であり、既に建物が 建ち並び熟成度は高く、特段の変化は見られ ない。 南東道路で日照・通風等居住の快適性に優れ 選好性は高いが、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％